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物业管理行业2022年投资策略报告：行业整合持续，底线价值凸显（24页）.pdf
举报与投诉行业整合持续进行中：因房地产行业的政策调控进入常态化阶段，高杠杆 房企需要通过资产处置回流现金解决短期债务危机，而物管公司成为价值 最高、流动性最好的资产。今年以来已经出现多个上市物管公司的收并购 交易，涉及金额也远超单个区域物管公司的并购，估值水平在 10-15 倍 PE 之间。随着房地产行业加速出清，我们预计未来会有更多的中小型已上市 或未上市物管公司成为被处置对象，利于在手现金充裕、融资能力较强的 龙头物管公司。
加大第三方拓展，依靠但不依赖关连方：随着物管公司管理能力提升，第 三方拓展团队的建设，其在管面积的增长对关连方的依赖度大大降低。龙 头物管公司凭借其品牌和服务在新盘以及二手盘市场持续提升市场份额。 不断丰富扩展的增值服务业态也优化了物管公司的收入和盈利结构。非业 主增值服务 2021H1 的收入占比同比下降 2.7 个百分点至 18.9%，非业主增 值服务收入占比不断下降。 商管公司增长的弹性和持续性更强：商管公司未来 2-3 年开业计划明确， 业绩增长的确定性强。同时商管公司可享受商户业绩增长带来的收益，激 励商管公司更注重运营能力的提升。主要商管公司已经形成网络集群效 应，吸引更多招商资源。我们看好商业资产优质和商业运营能力不断改善 的商管公司。
对行业持“谨慎乐观”态度：我们认为未来 3-5 年是行业的规模红利期， 物管行业将加速整合，物管公司之间也会分化加剧。“谨慎”在于大家的 业务模式比较一致，发展战略也比较雷同，未来必然面临激烈的市场竞争， 大家在市场情绪高涨的时候喊出的目标过于积极，我们会持续关注各家物 管公司的业务进展。而“乐观”在于物业管理行业正从最基础的物管业务 向泛物业管理渗透，龙头物管公司将继续凭借先发优势、规模和品牌优势 以及资本市场带来的金融优势享受规模红利，3 年或 5 年目标最终是否能 够完成就要看各家的管理体系、激励制度以及执行力。
物管公司底线价值凸显：物业管理存量+增量的发展模式、无重大资本开 支、净现金的财务状况，凸显其底线价值。而物管公司的管理服务水平、 行业整合能力以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。从静态 PE-Band 来看，各物管公司处于估值低位区间，但估值分化，龙头物管公 司依然享有估值溢价。截至 11 月 1 日，港股物管板块处于平均估值对应 2021/2022 年 18.9/13.1XPE。我们看好关连方财务稳健且土储丰富、外拓 能力强、行业整合能力强以及股权激励力度大且管理层执行力强的物管公 司。行业首选旭辉永升服务、宝龙商业、融创服务、碧桂园服务、中海物 业、新城悦服务，建议关注华润万象生活、保利物业、合景悠活。 风险提示：市场拓展和收购不及预期；增值业务拓展不及预期；收缴率不及预 期；关连地产商信用风险。
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