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房地产（地产开发）2022年投资策略：2022：破而后立，晓喻新生（37页）.pdf
举报与投诉政策面：破而后立，后疫情时代楼市重拾正轨 从房地产政策演变趋势来看，我们认为防范房地产市场金融风险机制将持续运 作，房企金融监管及楼市价格调控将常态化。针对当前部分房企金融风险突出及 局部城市刚性购房需求受阻等现象，预期后续政策将重点监管整治行业资金挪用 乱象，边际缓和对居民刚需房屋按揭贷款的支持。聚焦 2022 年，我们认为后疫 情时代楼市将重拾正轨，“房住不炒主基调不变，因城施策防失速，加强住房保 障体系建设”的整体框架可能会维持较长一段时间。 资金面：边际宽松信号释放，行业整体金融风险可控 7 月降准提升银行整体可贷资金规模，已释放流动性边际宽松信号；9 月单月居 民长短贷边际均现改善迹象。结合当前央行货币政策委员会明确提出要保持流动 性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性，展望后续，我们预计房贷利率整体水 平有望逐步见顶，部分额度较紧的核心城市或就“刚需和首套”出现窗口指导。 于“三道红线”及银行“两个上限”监管下，房企融资环境维持收紧态势；同时， 2021H2 房企境内外债务到期规模快速下降，一方面体现房企由融资驱动向经营 驱动转变，另一方面受表内存量土储下降影响，市场整体供应能力边际走弱。 以上半年销售排行榜 40 强房企来看，绿档、黄档、橙档、红档房企为 18 家、 16 家、5 家、1 家；分别较年初新增 3 家、1 家、5 家及 0 家，整体财务状况进 一步优化。纵观行业整体金融风险并不显著，房企在投资方面愈发谨慎，稳健型 房企有息负债仍有序扩张，且多数房企 2021H1 融资成本较 2020 年有所改善。 行业面：晓喻新生，房企寻破局路径 与市场“房企回归地产主业”观点不同，我们认为“做强主业”与“多元开花” 并不冲突。不可否认第二曲线长周期培育下部分房企多元化业务拓展热情衰减， 但商业地产（从“产销”到“资管”，金融化趋势明显；预期我国购物中心商业 面积饱和值于中性情况下可达 51651.6 万平，对应购物中心潜在增量空间约 967 个）、长租公寓（迎政策春风；消费升级倾向下预期房企系长租公寓将成为未来 租赁供给的必然趋势）、物流地产（一线城市物流地产整体投资回报率较高；强 者恒强格局或难以撼动）等地产+行业仍具备较大市场空间，此外房企地产基因 自带产业链上下游拓展优势，同时多元赛道为房企有效开拓业务、融资等渠道。 在当前国内房地产行业增量开发规模逐步见顶的趋势下，预期先发布局多元赛 道、注重运营升维的房企于营收端仍有一定提升空间。 投资建议：纵观行业整体金融风险并不显著，本轮调控周期下房企流动性危机属 于个别企业被动暴露风险，行业加速出清下楼市重拾正轨，稳健型房企有息负债 仍有序扩张，行业集中度持续提升，房企短期业绩兑现和中长期盈利能力都将加 剧分化。首次对地产开发子行业予以评级为“增持”。伴随着房地产行业逐渐迈 入存量时代，同时考虑到租赁住房及 REITs 等关注度提升，一定程度缓和市场整 体下行趋势，龙头房企收入端弹性确定，业绩增速相对稳定，估值具有较强防御 性，股息率相对较高，对于考核周期较长的大资金具备配置吸引力。重点推荐经 营能力、品牌优势、信用优势、产品美誉等综合实力较强的龙头房企，如万科 A/万科企业，保利发展、中国金茂；同时考虑到先发布局多元赛道、注重运营升 维的房企于营收端仍有一定提升空间，建议关注金地集团、龙湖集团、融创中国、 旭辉控股集团、华润置地、中国海外发展、新城控股、金科股份等。 风险分析：利率上行风险，中美贸易摩擦风险，房企信用风险等。
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