首页 > 文档云仓 > 行业研究 | 企业研究 > 房地产|建材家居 > 租赁住宅行业深度研究报告:被忽视的供给革新,高成长的产业机遇
【报告导读】租赁房产业发展明显落后,未来空间广阔。相比其他细分领域,我国租赁房开发、建设、运营和管理产业显著落后。到 2021 年,市场化机构租赁住房占租 房市场总体比例不到 10%,在国际上处于很低的水平。承租人保护机制尚不健 全,尤其是住宅租金回报率明显低于社会无风险利率,使得持有运营住宅租赁 为核心的商业模式,无论是轻资产,中资产还是重资产,都很难持续做强。
租赁房产业需求持续上行,市场容量广阔。我们测算,到 2030 年我国住宅总 租金规模将超过 4 万亿,其中机构化提供房源的市场容量预计超过 8000 亿, C2C 的租赁合同也存在撮合和提供服务的业务空间。在租售并举的背景之下, 我们认为租赁房产业需求旺盛应该是资本市场的共识。
保障性租赁住房为核心的供给侧改革带来高成长的产业发展机遇。“保障性租 赁住房”的名称颇具迷惑性,实际上保障性租赁住房不是廉租房,其租金和市 场租金基本接轨,略有折扣,且折扣保证了高出租率。保租房开发建设和长期 持有本身有利可图,具备市场化和规模化运营的空间。我们认为,保障性租赁 住房是将双轨制住房供给规范化和制度化的创新,并以让渡土地红利,引入存 量房转用途机制的方式,切实改变了住房租赁租金回报率极低的现状,开创了 只租不售、回报率符合市场要求的底层资产。保障性租赁住房成为改革重点, 等于开辟了租赁房产业发展的广阔大道。
“纳保”证明市场化路径可行,保租房聚焦核心城市。ICCRA 统计,2022 年 上半年全国长租公寓合计纳保就达到 6.9 万套,个别机构的累计纳保比例甚至 超过存量房源的 50%。企业积极主动“纳保”,恰说明保障性租赁住房具备市 场化生命力。当然,可以市场化推广的保租房只分布在少数一二线城市。这不 仅因为只有少数核心城市有充裕的外来人口,更因为这些城市地价占房价的比 例较高。
轻重皆可,规模化运营破土。过去十年,无论是重资产的租赁房持有者,中资 产的房源整合者还是轻资产的服务提供者,长租业务发展都举步维艰。产权和 用途不明确或租金回报率过低,都限制了房源规模化扩张。我们预计,2023 年 后供给侧改革将彻底改变行业面貌,无论是重资产,中资产还是轻资产,无论 集中式或是分散式,都具备发展空间。企业精细化运营能力,平台房源数量, 充分利用 REITs 市场的能力,都是决定企业成败的关键。我们推荐一体两翼战 略日渐明确的贝壳和集中式长租公寓龙头,如万科企业、龙湖集团和华润置地 等,也建议投资者关注已经充分调整的长租房 REITs 配置价值。
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