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房地产行业研究报告-住房购买力分析专题：拨开云雾见月明-需求复苏中被低估的居民购买力（27页）.pdf
举报与投诉行业研究报告内容摘要：
最近两年的疫情冲击之后，一种市场观点认为居民收入降低，杠杆率处在 高位，居民部门的购买能力下降。本篇报告中我们分别从储蓄率、杠杆率 和存贷差额增速三类指标入手，测算分析不同省市地区的居民实际购买力。
国民储蓄率和居民部门储蓄率在疫情冲击后提升。
我国国民储蓄率在 2019 年-2020 年连续 2 年回升，2020 年为 45.07%。2020 年疫情冲击下居民储 蓄率和国民储蓄率均出现了上升。2021 年，居民部门储蓄率仍未降至疫情 前水平，2021Q1 全国居民储蓄率 38.2%，较 2019Q1 提升 3.4pct。从储 蓄意愿来看，根据央行城镇储户调查和《中国家庭财富指数调研报告》，2022 年一季度居民储蓄意愿仍在上升。
居民部门储蓄率上行的原因，在于疫情对消费支出的影响大于对收入的影响。
消费支出增速低于收入是近年来居民储蓄率上升的主要原因。这一方 面是因为疫情冲击下部分消费场景缺失，另一方面是居民并未通过消费信 贷等方式平滑收入和消费波动。在居民主要的消费支出分项中，服务类消 费支出明显下滑，食品消费保持韧性。2022Q1 的食品消费对消费支出的 拉动甚至超过疫情前 2019Q4 的水平。个人住房贷款余额同比增速在 2019 年后持续下滑，居住类消费支出占比也出现了较大幅度的下滑。
我国居民部门资产负债率和收入杠杆率均处在较低水平。
截至 2022Q1， 社科院口径我国居民部门收入杠杆率为 62.1%，与 Cecchetti 等人通过 18 个发达经济体 1980-2010 年的数据，得到的 85%收入杠杆率门槛值相比， 仍存一定空间。2019 年中国居民资产负债率为 10.8%，剔除经营贷款后仅 8.9%，比欧美发达经济体 13%的平均值更低。从增速变化趋势来看，近 3 年杠杆率增速显著放缓，也为未来预留了一定的加杠杆空间。2021 年剩余 的加杠杆空间可以拉动的各省市地区房地产新增销售额基本在 2020 年全 年销售额的 1 倍以上。
以储蓄率和存贷差增速指标来看，近年来不同省市地区居民真实购买力持续上升。
不同省市地区的储蓄率在 2020 年后均有大幅增长。在疫情影响较 小的 2021 年，部分省份储蓄率降低至疫情前水平。收入保持增长的条件下， 储蓄率的上行也就意味着居民的购买力也是在上升的。多数地区存贷差额 持续增长。2019 年之后，居民存款增速提高至 13%左右，贷款增速则从 20%的高位下滑。目前存贷款增速比较接近。多数城市存贷差指标在 2021 年也保持正增长。住户存款扣减贷款规模的同比增速持续提升，且增速快 于房价增长，这意味着居民实际购买力也在上升。
综合储蓄率、净现金和杠杆空间三方面因素，北京、山西和辽宁具有较高 的潜在购买力。
整体来看，沿海发达地区购买力分项得分较高，上海、北 京和辽宁排名靠前。中西部地区加杠杆空间大。黑龙江、青海和山西资产 负债率和收入杠杆率较低。购买力无忧，但居民意愿和市场需求的提振还 有赖于居民对楼市预期的改善，未来政策重点或在稳房价和降负担。
风险因素：
政策风险：政策放松进度不及预期，房地产税、预售资金政策 调控超预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。
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