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房地产行业专题研究报告：“四限”的可能调整路径和影响（18页）.pdf
举报与投诉报告摘要：
我们认为，房地产需求侧有充足的因城施策空间。放宽限购、限贷、限价、限售，可能推动购房门槛的下降和购房成本的下行。在本文，我们详细分析了四 限可能的放开路径和影响。我们相信，政策将有助于开发行业竞争环境的好转 和企业未来盈利能力的提升，也有助于渠道渗透率的提升和换房链条重启。
需求侧政策面临长期局限和短期空间。
我们认为，长端 LPR 下降的空间有限， 房地产开发投资的整体增长空间也有限。但是，按揭贷款利率下降空间很大，限 购、限贷、限售、限价等需求侧措施放开的空间也不小。
因城施策不等于力度不足，预计需求支持政策频发。
中央政治局会议鼓励因城施策，支持刚需和改善性住房需求。我们认为，因城施策的做法（而并非全国统 一）和需求支持力度强弱无关。各地不仅具备较大的政策放开空间，也有较为急 切的，应对交付、土地出让、开发投资等问题的需要。以 2014 年的经验而言， 距离第一个城市出台宽松政策，到大量城市跟进，一般也需要 2-3 个月的时间。
认房又认贷标准变化，将降低购房成本和门槛。
限购放宽，兼顾支持楼市和其他政策考量。目前各地多采取改变首套房认定标准，调减地方性首付和利率要求， 这构成了限贷的放宽。我们认为，限贷调整将有效降低居民购房门槛，保护改善 性需求。除少数三四线城市直接放开限购，大多数二线城市则调整限购区域，给 予符合条件的人才或多胎家庭以购房资格，给予存量房出租的家庭更多购房资 格。这类做法，既刺激了需求，又达到了其他政策目标。
松绑限价有助于恢复开发企业盈利能力，放开限售促进核心城市换房需求。
各 地方不同程度放开新房限价和二手过户指导价，这有利于推动开发企业在核心城 市拿地利润率提升，增加开发企业投资意愿，也会令开发企业更聚焦核心城市。 过户指导价调整和限售不同程度放开，则可能推动换房链条重启。此外，一二手 价差缩小有助于渠道渗透率的提升。
风险因素：
行业竞争格局剧变，部分公司资产缩表的风险。部分区域市场持续下 行风险。
投资建议：
我们认为，当前房地产市场的成长持续性不如 2014 年，但政策势头 类似 2014 年下半年，竞争格局调整程度超过 2014 年，土地市场机会持续时间 也可能超过 2014 年。我们推荐信用和效率兼备的开发企业，包括保利发展、万 科 A/万科企业、金地集团、招商蛇口、绿城中国、华发股份、龙湖集团、华润 置地、滨江集团和美的置业。我们也看好明显受益于四限逐渐放开，具备核心竞 争力的房地产服务平台，即贝壳。
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