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房地产行业深度报告:销售拿地下滑,业绩承压,行业分化格局初显(20页).pdf
  强生   2023-05-22   5559 举报与投诉
 强生   2023-05-22  5559

【报告导读】我们根据 2022 年销售金额规模,选取 34 家样本上市房企进行对比研究,不同类 型房企间业绩明显分化。样本房企销售面积和金额同比降幅分别为 34.1%和 32.5%,整体表现弱于统计局口径数据,但相较于百强房企更加稳健,央国企表 现优于行业。从拿地数据来看,2022 年样本房企拿地面积和金额分别同比下降 76.5%和 54.4%,投资力度近乎腰斩,央国企、混合所有制和民企拿地金额分别 同比下降 33.7%、61.4%和 83.1%,仅滨江集团和华发股份拿地面积和金额同比 实现增长。我们认为销售边际回暖、房企资金修复和补货动力有望助力二季度核 心城市土拍热度高增。

31 家样本房企的业绩整体营收同比下降 7.1%,自 2018 年以来首次出现业绩下滑; 归母净利润同比下降 81.7%,建发国际、越秀地产、龙湖集团和万科归母净利润 同比实现增长,地方国企整体业绩表现更加亮眼,民企整体归母净利润出现亏损, 央国企表现相对优秀。2022 年样本房企融资杠杆逐渐剥离,平均 ROE 转为负值。 2022 年 31 家披露业绩的样本房企整体毛利率为 15.2%,整体销售净利率为 3.2%, 我们认为在市场复苏进程放缓及高价地未完全结转的情况下,2023 年行业结算 毛利率依然会有压力。2022 年 124 家 A 股房企中存在资产减值损失的有 103 家, 总资产减值损失和信用减值损失同比分别增长 33%和 39%,进一步侵蚀利润。

2022 年 31 家样本房企有息负债规模总体增长 3.3%,内部出现结构性分化,其中 央国企和混合所有制企业分别同比增长 15.2%、9.9%,民企同比下降 19.0%。从 样本房企总资产规模和有息负债规模来看,除滨江集团和绿城中国外,总资产增 长的房企均为央国企,拥有较强的资金实力,未来市场率有望持续提升。2022 年样本房企融资成本下降 0.39 个百分点至 4.61%,其中央国企、混合所有制和民 企分别为 4.16%、4.54%和 5.27%,房企债偿压力依旧,三道红线指标持续承压。

2022 年房地产行业整体销售和投资呈下滑趋势,但企业之间分化趋势也更加显 著,央国企相比与民企而言,销售投资相对稳健,盈利能力领先行业。板块贝塔 依赖政策放松和房价波动,个股阿尔法来自销售增长和未来拿地利润率的回升。 我们认为 2023 年在宽松政策和消费复苏预期下,持续看好投资强度高、布局区 域优、机制市场化的强信用房企提升市场份额。受益标的:(1)保利发展、招商 蛇口、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企;(2)万科 A、金地集团、 新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。


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