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房地产行业深度研究报告：分省销售、投资面面观（20页）.pdf
举报与投诉2022 年除上海实现正增长外，其余省市销售普跌，但长三角区域销售增速下 半年快速修复。1）31 个省市中仅有上海增长 10%，其余省市普跌，广东、浙 江、江苏销售金额占全国比重约 1/3，2022 年增速与全国基本相当。2）2022 年各省销售金额增速与销售金额规模呈正相关，山东、四川等销售大省销售增 速略好于全国平均，而重庆、辽宁等省市大幅跑输。3）不同区域虽然全年销 售增速差别不大，但长三角 Q3、Q4 销售增速已经收敛至-10%、-15%，显著 好于其他区域，而中西部跌幅逐季度扩大。4）2022 年各省市销售增速与 2017-2021 年销售增速呈现正相关，即 2022 年销售大幅下滑的省市，在前期 销售增长已然疲弱，多数省份 2022 年虽然增速下滑，并不存在明显超跌。 长三角市场销售敏感度更高，中西部区域近年销售相对疲弱。1）长三角对市 场变化更敏感，2021 年上半年楼市火热时销售金额领涨全国，1-2 月销售额相 比 2019 年的复合增速 37%，市场下行期时快速回落，但 2022 年下半年长三 角销售率先出现反弹趋势，12 月销售金额同比收敛至-16%。而中西部区域即 使在 2021 年市场高热度时表现仍较疲弱，销售相比 2019 年的复合同比增速低 于 20%。2）2022 年上海销售均价上涨 12%领涨全国，另外仅宁夏、新疆小幅 上涨，其余省份均下跌，重庆跌幅接近 20%。
2022 年房地产开发投资跌幅较大的主要为东北及珠三角区域，而长三角投资 仅下滑 3%。1）31 省市中，广东、浙江、江苏投资额占比约 30%，浙江投资 额逆势增长 4%，领先全国，但广东下滑 14%。2）2022 年投资额增速与投资 额规模呈正相关，山东、四川等投资大省投资增速略好于全国平均，而重庆、 天津等省市跑输。3）不同区域投资增速分化明显，2022 年长三角投资额仅下 降 3%，环渤海、中西部投资增速略好于全国平均，而珠三角受疫情影响投资 额下降 14%。4）长三角、珠三角投资率先回暖，2022 年四季度投资额降幅收 窄至 1%、18%，而中西部和环渤海四季度跌幅仍进一步扩大。
长三角市场投资韧性更强，2023 年看粤苏浙复苏。1）长三角区域投资增速涨 跌幅波动小，一是国央企及优质民企布局占比高，停缓建问题少，且各房企倾 向优先开发长三角优质项目回笼资金；二是房企拿地聚焦首选长三角。2）粤 苏浙销售额、投资额绝对值较大，是带动复苏的关键，尤其 2022 年浙江虽销 售金额下降 34%，但投资较为坚韧，同比增长 4%，利于未来销售反弹。
2023 年投资机会关注“两个中心、一个基本点”。
预计 2023 年行业将从缩表 转向结构性扩表，建议关注：
1）以高能级城市复苏为中心，高能级城市在行 业结构性扩表中再现小周期上行，2023 年房企销售均价和销售增速正相关的 现象将得到延续，关注高能级城市土储占比高或者 2022 年在高能级城市逆势 发力拿地的公司，关注越秀地产、华发股份、招商蛇口、绿城中国、华润置地 等。
2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享 受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步 放大该优势。该过程将促使国央企估值得到系统性修复，按照剩余收益模型， 部分国央企存在较大的估值修复空间，关注金融街、首开股份、中国金茂、中 国海外发展等。
3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要 剩余收益展望期限拉长，关注护城河逐步形成的公司，如保利发展、万科 A 等。
风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。
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