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房地产行业2022中期策略：走在温和复苏之路，拥抱稳健绿档房企（45页）.pdf
举报与投诉【报告导读】政策：上半年宽松不断加码，下半年二线和强三线城市有进一步宽松可能。今 年 3 月经济下行压力再度抬升，随后 4-5 月降准降息，政治局会议定调支持房 地产刚需和改需。对楼市影响较大的四限宽松政策数量，呈现 1-5 月逐月递增 态势，而 6 月四限宽松政策则减少。需求有相对支撑的一二线热门城市和政策 宽松尺度已经较大的三四线预计下半年宽松空间有限，部分成交偏弱的二线和 强三线城市预计在三季度仍会进一步释放宽松信号。
销售：上半年销售先抑后扬，预估全年商品房销售增速-12.3%。上半年商品房销售金额 6.61 万亿，同比-28.9%，百强房企累计销售金额 2.43 万亿，同比50.8%，降幅比上月收窄 2.4%。5-6 月销售端环比显著改善，其中有疫情好转后 需求补偿释放、房企供应增加并加大营销的因素，也有 3 月份以来不断加码的 宽松政策向市场传导的因素。上半年房企销售端分化明显，国资房企好于混合 制，大幅好于民营房企。基于对季节性规律、月度环比规律，我们预估今年全 年商品房销售额为 15.95 万亿，同比增速为-12.3%。
土地：上半年土地成交低迷，央国企表现突出。上半年土地出让金额 9503.85 亿元，同比下降 59.47%，成交溢价率在 4%左右徘徊，6月土拍市场有所回暖， 但热度仍然不高。从 22 城集中供地来看，大部分城市放松了本轮土拍规则，让 利房企明显。今年首轮集中供地最终成交 397 宗，同比下降 55%，环比下降 31%；出让金额 4969 亿元，同比下降 54%，环比下降 16%，各城市底价成交频 现，从拿地企业性质来看，大型央国企表现突出，城投托底意图明显。二批次 9 个城市完成集中供地，供应、成交、溢价率环比仍有所下滑。
融资：上半年央国企融资发力，7-8 月偿债压力较大。上半年房地产开发企业 到位资金累计为 7.68万亿，同比下降 25.3%。上半年房企发债总额为 4130.96亿 元，同比下降 46.4%。从 3 月开始，房企债券融资出现改善，民企融资的改善 相对滞后。上半年，央国企融资力度超过去年同期，行业融资前十的房企，除 了混合制房企万科之外，其他均为大型央企或地方国企。下半年房企偿债压力 仍然较大，高峰在7月、8月，仍需关注房企债务违约对购房者信心产生冲击。
投资：土地端和施工端压制投资，预计全年开发投资完成额同比-6.2%。上半 年新开工面积 6.64 亿平，同比-34.4%，截止 6 月在施工面积 84.88 亿平，同比2.8%。上半年房地产开发投资完成额 6.83 万亿，同比-5.4%。展望下半年，新 开工面积继续承压，预计下半年施工面积同比负增保持在-3.3%到-4.2%，造成 施工端承压，同时受债务到期影响，房企拿地积极性仍然不足，开发投资完成 额累计同比易下难上，预计全年开发投资完成额同比-6.2%。
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