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房地产行业深度研究：行业洗牌、拐点确立，优质房企布局好时机（23页）.pdf
举报与投诉【报告导读】优质房企已有企稳复苏趋势，供货充足叠加政策利好，销售拐点基本确立。 2021 年下半年以来，房地产市场快速下行，2022 年 1-7 月全国商品房销售 金额同比-28.8%，百强房企全口径销售金额同比-47.6%。而受益于 2H21、 1H22 的积极错峰拿地，2H22 有加大推货的能力，改善型房企和稳健的央国 企在 8 月单月销售同、环比出现提升，其中建发环比增长 57%，同比增长 71%，领跑行业。同时，未来在‚一城一策‛的基调下，各地的调控政策将 持续宽松，更加利好改善需求的释放，因此我们认为改善型房企和稳健的央 国企销售拐点已经确立，当前正是布局的好时机。
我们测算未来十年全国商品住宅销售面积中枢在 10 亿方左右。在市场相对 低迷的 2021 年 7 月-2022 年 6 月，全国商品住宅销售面积仍有 13.55 亿方 的体量，短期预计 2022 年全年在 13 亿方左右。从长期来看，我们分别通过 居民住宅需求和住宅的折旧两种方法测算未来十年的商品住宅容量：①预计 2030 年中国城镇化率到达 70%，城市人均住宅建面 43 方，平均每年商品住 宅需求量 9.57 亿方；②现有的 517 亿方住宅在 60 年内折旧，按 1.2 倍的更 新比例测算，未来商品住宅需求量约 10.34 亿方。全国商品住宅销售面积的 中枢在 10 亿方左右，市场仍然巨大。 供给侧出清加速，行业格局迎来重塑。2021 年以来困难房企陆续出现债务 违约/展期，其销售受到明显负面影响，市占率持续下滑，30 家出险房企 2022 年 1-8 月销售额占百强房企的销售比例仅 18.6%（2020 年约 40%）。 在保交付的背景下，困难房企难以通过销售回款的高周转来拓展拿地，供应 链融资难度也因商票大规模逾期而加大。因此我们预计未来困难房企拿地能 力将减弱，现有土储去化后，在房地产市场的地位逐步降低，而央国企和改 善型房企市占率将相应提升。同时我们认为部分困难房企的出清可能造成短 期情绪冲击，但对央国企和改善型房企中长期基本面影响较小。
央国企和改善型房企有能力提高自身的市场份额。①具有流动性优势。当前 市场环境下，土地流动性比账面利润率更重要，央国企和改善型房企存货结 构中，已竣工存货比例较低，土储去化速度快；新增拿地主要位于高能级城 市和核心主城区，未来去化有保障。②利润水平有望改善。2H21 以来土拍 市场竞争温和，出让土地质素较高，央国企和改善型房企积极错峰拿地，未 来有优质项目持续推出抢占市场，改善公司利润水平；同时在政策宽松背景 下，核心城区改善产品能突破限价可能性更高，能获得单价和流速的溢价。 ③融资畅通，现金流安全稳健。自身债务结构合理，短期有息负债占比多在 20%以内，融资成本低于 5%；销售金额对自身待偿债务比例高（投入产出 比高，如滨江集团每 1 元债务可形成 3 元以上的销售额）。凭借在销售、投 资和融资端的优势，央国企和改善型房企获迎来规模和利润的双增长。
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