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月酝知风之地产行业分析报告：融资端政策底部已现，关注房地产税试点进展（21页）.pdf
举报与投诉 本月观点：9月以来，央行多次发声维护房地产市场平稳健康发展，明确“指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”，多地已隐现房贷 积极信号，房企资金端压力或迎来缓和，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，后续仍需持续关注各地具体试点方案于楼市成交影响。 “金九银十”热度不再，土拍新规之下多地二批供地遇冷，我们认为政策端底部已经显现，融资端至暗时刻已过；短期行业阵痛期有望加速房企优胜劣 汰，未来“幸存”房企无论经营、财务将更加稳健，拥有品牌、管理、融资等优势的房企有望持续享受更高利润率水平。开发板块，看好现金流稳健的 行业龙头金地集团、保利地产、万科A等。物管及商管板块由于存量属性突出，除上游开发带来的增量市场外，还可通过探索存量市场、发展多元业务 保障增长，看好综合实力突出、关联房企经营及财务稳定性高的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力 强劲的商业运营商，如星盛商业等。产业链角度，建议关注防水龙头科顺股份等。 政策：央行提及房地产“两个维护”，压力型城市“救市”减压。9月涉房类政策31项，其中偏紧类13项，偏松类7项。央行提及房地产“两个维护”， 并要求金融机构配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场平稳健康发展，同时房地产税试点渐行渐近，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产 税改革试点。地方层面，哈尔滨打响“救市”第一枪，压力型城市以“救市”减压，热点城市持续“防上涨”，各城市间分化加剧。 资金：房企融资状态整体净流出，资金端或迎边际缓和。9月M2同比增长8.3%，增速环比升0.1pct；社融存量同比增长10%，增速环比降0.3pct。融资 收紧叠加信用事件频发背景下，房企发债难度加大，难以延续过去“借新还旧”模式，房企融资状态仍然呈现净流出状态。但央行近期表示已指导银行 准确把握和执行好房地产金融审慎管理政策，保持房地产信贷平稳有序投放，预计后续房贷投放有望加速，部分房企流动性压力有望缓和。 楼市：取证推盘节奏加快，成交延续走弱。9月取证推盘节奏明显拉升，35城平均批准上市面积环比升36.3%，重点城市周均推盘环比升73.4%，考虑四 季度为房企冲刺业绩期，叠加年初首批集中供地的地块将于年底集中入市，四季度或迎来推盘小高峰。成交方面，“金九银十”热度不再，9月重点50 城新房、重点20城二手房月日均成交同比降26%、降46.2%，35城商品房销供比环比降21.5pct，出清周期环比升0.7个月，成交延续走弱，后续需关注 房地产税试点方案于楼市成交影响。 地市：成交量价齐升，溢价率走低。9月多个一二线城市完成二批集中供地，土地成交量价齐升，百城土地成交建面环比升20.4%，土地成交均价环比升 101.3%，但土拍新规之下多地二批供地遇冷，土地流拍和撤牌率大幅上升，底价成交为主流，多数城市触顶成交比例有所下滑，土地溢价率亦明显走低， 环比下降2.8个百分点。 房企：单月销售业绩延续下滑，拿地力度环比回升。9月百强房企全口径销售金额、全口径销售面积，同比分别降36%、42.9%，环比分别降5.1%、 3.1%，连续三个月单月业绩同比下跌；受二批供地影响，9月50强房企整体拿地销售金额比32%、拿地销售面积比57%，环比分别升20.2pct、29.7pct， 但整体看1-9月50强房企整体拿地力度不及2020年同期，房企在资金端仍旧承压，补库存意愿相对较弱。 板块表现：9月申万地产板块上涨5.27%，跑赢沪深300（1.26%）。当前地产板块PE（TTM）7.6倍，估值处于近五年4.11%分位。 风险提示：1）房地产税出台进一步加大楼市下行压力；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）若后续房地产行业波动加大，而政 策改善及时性较低，可能导致调整幅度及时间超出预期风险。
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