首页 > 文档云仓 > 行业研究 | 企业研究 > 房地产|建材家居 > 房地产行业2022年年度投资策略报告:新旧周期切换,底部蓄能嬗变
报告摘要:
基本面:2021-2022,旧周期的结束和新周期的起点。
2021 年整个基本 面经历了“冰火两重天”,下半年销售、新开工、土地 “一秒入冬”,销 售增速和土地溢价率已经为 2010 年以来历史最低。我们认为 2022 年为 房地产新周期的起点,特点为波动减小、时间拉长、城市分化:销售恢 复需要时间,预计明年二季度企稳;竣工修复具备确定性和持续性,但 强度可能弱于 2021 年;全国房价指数或面临下行压力,并且下行周期较 长;房企融资的“至暗时刻”已过,明年上半年信贷发放逐步加强。
2022 年核心运行数据判断:2022 年,预计商品房销售额增速-7.7%;房 地产开发投资额同比增速 0.5%-1.0%;土地购置费增速-7%;新开工面积 增速-5%;竣工面积增速 10%;施工面积同比增速 1.7%。
政策面:政策底部已过,暖风徐徐吹来。
9 月以来政策对房地产的表态一 贯且偏暖,我们认为政策底已过,未来政策落地有以下几个方面:1)“房 住不炒”基调不变,“大放水”式宽松难再现;2)对首套和改善型住房 加强信贷支持,或在首付比例、利率、购房规则等方面一城一策;3)加 强对房企融资支持;4)各地方有更大的自主权进行政策调整,未来 “限 涨”和“限跌”并行,“调控”和“调整”并行。
公司面:央企国企和优质民企财务健康、信用较强。
从财务角度来看, 行业风险指标整体健康,优质龙头房企在风险指标的测算下表现优异; 从偿债压力角度来看,未来三年偿债压力递减,2022 年上半年偿债压力 较大,下半年有所缓释,房企信用分层逻辑加强。
房地产税:经验、测算、展望。我们对上海、重庆分别设定严格、一般、 宽松的税收制度,测算得出上海和重庆的个人存量房产税对土地财政的 替代程度分别为 0.96/0.44/0.14、0.45/0.23/0.09。新一轮房地产税试点若将 存量住房纳入征收范围,会贡献远比增量征收可观的财政收入。同时, 我们也对房地产税试点的关键细节进行了详细推演。
物业管理:普增向分化转变,依赖向独立过渡。
从重点跟踪的 22 家公司 来看,21H1 业绩继续高增,增速与体量无明显挂钩;高合管比尽显业绩 确定性;第三方外拓比例持续增加,逐步走向独立运营。物管板块仍属 于黄金赛道,21 年的并购热潮也预示行业规模扩张和资源整合进入新阶 段,增值服务的发展为高成长持续赋能,地产政策缓解带来布局时机。
投资建议:短期维度,政策偏暖推动估值提升。目前处于“基本面底”+ “政策底”的组合,政策逐步从信贷端过度到需求端,之前压制估值的 关键因素得到缓释,板块目前“低估值、低仓位、高股息”的特征具备 足够的安全边际和弹性,我们认为今年四季度到明年一季度是配置的最 佳窗口期。中长期维度,在集中度提升和盈利企稳预期下,管理优异、 融资通畅、多元化发展的“三好房企”将享有更高的估值溢价。
我们建议关注优质住宅开发行业龙头股:万科 A(000002)、保利地产(600048)、 金地集团(600383)、招商蛇口(001979)、新城控股(601155)、金科股 份(000656);建议关注优质物业管理公司:招商积余(001914)、碧桂 园服务(6098.HK)、华润万象生活(1209.HK)、旭辉永升服务(1995.HK)。
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