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房地产行业专题报告：房地产税试点启动，扎实推动共同富裕（20页）.pdf
举报与投诉 政策发展方向符合预期。2021 年 10 月 15 日，《求是》网刊登了习近平主席《扎 实推动共同富裕》一文。文中强调“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好 试点工作”。本次房地产税试点启动，是对以上内容的落实与呼应。 《决定》主要内容。征税对象范围“试点地区的房地产税征税对象为居住用和非 居住用等各类房地产”；试点办法和实施细则是“国务院制定房地产税试点具体办 法，试点地区人民政府制定具体实施细则”；试点地区和统一立法是“统筹考虑深 化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区”。我们 认为，本次《决定》暂时对如何征收（如存量还是增量、税率问题、抵扣方式 等）以及哪些城市试点并未做明确规定，我们预期后续还将有更明确指示。 房产税征税对象是房产，而房地产税征税对象既包括房产又包括土地。从广义 上说，房地产税是指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收。其中与房 地产直接相关的 6 种是城镇土地使用税、房产税、土地增值税、城市房地产税、 耕地占用税、契税。 我们认为，房地产税试点工作对实现共同富裕价值明显。房地产税改革，涉及 增量和存量部分分配，是调节收入和财富分配的重要手段之一。合理且适度推 进房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距；有利于合理调节收入分配，促 进社会公平。此外，在当前环境下，房地产税改革也有利于引导居民合理住房 消费，促进节约集约用地。 上海和重庆房产税试点回顾。试点效果看，两城市商品房销售额震荡上行，房 价增速基本与全国平均水平同步。房产税收入稳步提升。 房地产税可以作为土地出让金的补充，对居民收支影响不大。假设未来我国房 地产税率是 1%，征税评估基准折扣是 70%，则可知我国房地产税年收入约 2.48 万亿元，占 2020 年我国土地出让金 8.41 万亿元的 29.45%。按照以上假设测算， 2020 年我国城镇人均房地产税支出为 2747 元，占 2020 年我国城镇居民人均 可支配收入 4.38 万元的 6.27%。 此次房地产税试点城市考量。按照条件：1）十年间平均房价涨幅在 80%以上； 2）且房价收入比 10 倍以上。则一线城市的深圳、上海（已经在 2011 年出台房 产税）、北京，二线城市的厦门、南京、三线城市的东莞存在可能性率先试点。 需要说明以上仅为假设，不构成预测和建议。 投资建议：我们认为，市场短期会面临情绪波动，但当前市场所面临政策不会 改变市场向集中度提升和行业向“投资\销售双降区间”逐步转向的逻辑。以上逻 辑背景下，市场淘汰劣质产能，强者恒强的大趋势不会改变。截至 10 月 27 日， A 股沪深 300 动态 PE 为 13.1 倍，地产动态 PE 为 9.68 倍。房地产税试点属于 因城施策的一部分，我们认为，分类调控将使得蓝筹基本面继续超越行业。我 们建议关注的房企包括： A 股万科 A、保利地产、金地集团、新城控股；H 股 碧桂园、龙湖集团、融创中国、华润臵地等。物业公司方面，建议关注：A 股 招商积余、新大正，H 股碧桂园服务、华润万象生活、绿城服务、中海物业。 风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险，政策具体实施办法暂未公布。
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