首页 > 文档云仓 > 行业研究 | 企业研究 > 房地产|建材家居 > 房地产行业2023年度投资策略:供需双降下供给侧改革出清,阵痛后迎接城镇化下一阶段
1.需求侧看,改善需求能否激发将成为核心变量
2019-2021年,我们估算出商品住宅销售套数分别为1501、1549、1565万套,同时估算同期城镇家庭户新增683、569、434万户,二者之间的差异是改善型需求的体现。从未来需求角度看,改善性需求持续性存疑,且当前政策支持力度相对较小。未来改善性需求才是政策需要发力的重点。
2.韩国案例:他山之石,需求与价格走势背离
韩国至2020年房地产市场已经进入供需均衡状态,套户比1.05。从需求端看,2020年以来人口已经进入负增长状态、结婚对数和生育率创新低,但2017年至2022年8月,韩国全国房价涨幅37%,首尔房价涨幅87%。韩国是一个典型的房地产价格和真实需求脱钩案例,值得我们深思。
3.城镇化率之上,结构变化将更为剧烈
截至2020年,除了西藏省城镇化率仅为35.7%以外,全国其他30个省级行政区(不含中国台湾、中国香港、中国澳门)的城镇化率均突破了50%,其中更是有21个省市突破了60%。各省城市化发展水平相对均衡,离散程度显著小于2010年的美国与2015年的日本。随着人口红利的消失与人口老龄化提速,作为经济活动的主要载体,城市的经济增长效率急需提升。因此打破行政壁垒,推动区域经济的协同发展,突破城市规模经济限制显得尤为重要,顶层思路逐渐由均衡发展向城市群战略转变。
4.投资建议
供给侧改革下,胜者为王逻辑持续增强。持续看好那些融资有优势、投资强度高、布局区域优、机制市场化的房企。受益标的:(1)保利发展、中国海外发展(未评级)、招商蛇口、万科A、中国金茂(未评级)等占据核心城市群较高市场份额的稳健型龙头;(2)越秀地产、建发股份(未评级)、栖霞建设等深耕核心城市群的区域型优质房企。
5.风险提示:全球宏观经济下行;疫情反复影响居民购买力和购房意愿;房地产融资政策持续大幅收紧。
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