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地产行业研究报告：物管年报综述-成长逻辑持续兑现，业务发展日渐优化（20页）.pdf
举报与投诉报告摘要：
高增长仍旧延续，提质增效成果渐显：
2021 年 23 家主流物企整体营收同 比增长 49.7%，归母净利润同比增长 53%，较 2020 年提升 7.5 个、降低 8.6 个百分点。降本增效、科技赋能及业务结构改善背景下，主流物企整 体毛利率同比提升 0.3 个百分点至 26.7%，管理费用率同比降低 0.5 个百 分点至 8.6%。展望后市，行业增量空间仍存、格局分散等因素推动下， 主流物企仍有望实现较快增长，中期维度仍设定 25-50%业绩目标。人工 成本刚性上升、市场化项目增多可能带来盈利能力下行压力，通过优势区 域深耕、数字化赋能或可形成有效对冲。
市场化程度加深，全业态趋势显现：
2021 年末 20 家主流物企合计在管面 积 43.8 亿平米，同比增长 53%；17 家物企整体合约在管面积比 1.61 倍， 短期业绩增长具备保障。2021 年主流物企第三方拓展持续加快，年末第 三方在管面积占 比均值升至 54.9%，第三方 合约面积占比 均值升至 62.1%，非关联方项目已占据半壁江山。通过扩充团队、加大激励，主流 物企市场化拓展能力（非收并购）逐步形成，成为规模扩张重要来源。分 业态类型看，已披露数据的 12 家物企 2021 年非住宅在管面积占比均值升 至 31.6%。存量住宅渗透率、住宅物管费提升面临挑战情形下，商办、公 建等非住领域亦成为拓展焦点，部分物企已具备全业态服务能力。
社区增值框架完善，商管运营成效向好：
2021 年16 家主流物企社区增值服务收入占比均值升至 18.3%，毛利润占比均值升至 27.4%，过半企业社区增值服务成为第二大收入及利润来源。当前细分增值服务涵盖社区零售、美居、房产经纪、团餐、旅居等，细分业务框架搭建基本完成，多业 务模式成功跑通，后续重点在于深耕细作、巩固优势。2021 年远洋服务、 碧桂园服务等企业新增商管业务，商管玩家持续扩容。其中华润万象生活、 宝龙商业规模量级绝对领先。从反映经营成果的出租率、购物中心零售额 来看，各企业在管购物中心出租率多位于 90%上下，2021 年零售额增长 20%以上，剔除疫情影响，相比 2019 年亦实现 5%增长。
投资建议：
2021 年主流物企业绩延续高增，成长性持续验证，业务发展明显优化，已迈入独立化、全面化发展新阶段。前期物管板块持续调整， 主要受地产困局引发的成长性及独立性担忧影响。目前时点地产政策已实 质改善，主流物企业绩下调压力亦逐步释放。当前主流物管企业对应 2022 年 PE 约 20 倍上下，未来几年仍旧设定 25-50%增长目标，投资价值持续 凸显，建议关注碧桂园服务、保利物业、招商积余、金科服务、新城悦服 务、星盛商业、融创服务等。
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