首页 > 文档云仓 > 行业研究 | 企业研究 > 房地产|建材家居 > 房地产收并购深度研究报告:知难而进,精准破局
报告摘要:
本轮判断:市场化买方意愿不足,逆周期收并购难度较大 2021 年房地产市场信用事件频发,政策不断加码引导市场收并购以期实现 行业出清。21 年市场化收并购相对平静,上市房企积极寻求资产出售而买方意愿不足。
我们认为,本轮逆周期出现并购潮难度较大:1) 来自中国及 海外的数据显示,并购浪潮常发生在经济持续高速增长时期,罕见逆周期收 并购高潮;2) 收并购市场与招拍挂市场在热度上具有较强的一致性,在招 拍挂市场冷淡的当下,优质房企对于收并购的态度可能同样趋于观望。
主要顾虑:需要政策和资金支持,也需要稳定预期和信心
中长期行业大周期的均值回归决定房企逆周期扩张的谨慎,中短期变化的不 确定性进一步考验房企加杠杆的魄力和决心。进一步推动收并购需要政策与资金支持,也需要稳定需求端的预期和信心。
本轮收并购的主要制约因素或为:
1) 需求端存在需求预期短期反转担忧;2) 融资渠道受限与杠杆空间不 足;3) 实操层面中尽调成本与事后风险的隐忧;4) 高价拿地带来资产议价 空间有限;5) 国企受限于决策流程发力相对缓慢。
未来展望:政策工具箱充足,可参与主体层次丰富
政策:我国在此前的煤炭/钢铁行业供给侧调控有一定经验,政策工具箱各方面均有部分可复制工具。我们认为,未来地产供给侧调控仍以紧平衡下的 市场化出清为主,政策节奏和力度的精准度要求较高,供给侧可以进一步期待:1) 收并购支持力度的进一步提升,信用定向扩张,同时或在地方层面通过政府牵头叠加政策优惠等措施推进;2) 预售资金监管体系的优化;3) 支持行业转型;需求侧:推动行业收并购均需要需求侧预期的稳定和信心的恢复,因此需求侧调控或以稳定市场为主,宽松力度有望同步提升,但是难 以回归刺激路线。预期稳定之下的紧平衡可能是推动收并购的最佳状态,让 出险房企放弃幻想的同时给与收购方行业稳定发展的信心。
主体:或以优质上市房企为主体,以地产城投与 AMC 为两翼。
1) 上市房企: 最早发挥作用并承担最主要责任;中性测算结果表明,在并购贷不计入三条红线/进一步放开股权再融资(10%)的不同情景下,绿档房企可撬动资产规模上限分别为 5.22、6.45 万亿。2) 地方城投:信用分化加剧,看好优质地方城投参与本轮收并购。3) 资产管理公司:处理不良资产经验丰富,可为行业市场化出清提供有力补充。
策略:把握政策结构性宽松的 beta 与收并购的 alpha
行业 beta 取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度,随着一季 度基本面和信用面压力的加大,需求调控政策有待进一步宽松;alpha 在于 收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围 绕住房场景价值的长期挖掘,政策支持和实际并购有望持续落地。
建议持续
推荐:1)优质龙头:金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口; 2)优质成长:金科股份、新城控股、旭辉控股集团;3)优质物管:碧桂 园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。
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