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房地产行业深度分析报告：保障性租赁住房投资的总量和结构（15页）.pdf
举报与投诉报告摘要：
◼ 保障性租赁住房将成为十四五期间保障房新增量，保障群体由低收入群 体扩大至新市民、青年人群体，将向人口净流入的大城市倾斜。1）2021 年年初，“十四五”规划提出“扩大保障性租赁住房供给”；6 月，国常会明确要加快发展保障性租赁住房，缓解新市民青年人等群体住房困难；7 月，国务院出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。此外， 保障性租赁住房覆盖范围扩大至新市民、青年人。2） “十四五”期间 40 个重点城市计划建设保障性租赁住房 650 万套，一线城市保障性租赁住房建设占新增住房供给量的目标均设在 40%以上。预计 2022 年全 国将建设保障性租赁住房 240 万套，其中 40 个重点城市占比 60%以上。
◼ 保障性租赁住房是十四五期间地产投资的重要新增量。除了投资总量， 在合理的假设之下（具体可见正文），我们尝试将分能级城市的投资量 和分年度的投资量拆分出来，完成了全国 337 个地级城市的计算，得出 以下结论： 1）十四五期间保障性租赁住房建设总套数约为 961.3 万套，总投资约 2.7 万亿，建安投资约 1 万亿元，土地购置费约 1.6 万亿元。2021-2025 年投资额分别为 3033、5465、9450、5166、3678 亿元。 2）2022 年保障性租赁住房建设套数约 242.5 万套，总投资约 5465 亿 元，建安投资 1706 亿元，土地购置费 3759 亿元。2022 年新增投资为 2431 亿元，相当于 2021 年房地产开发投资的 1.6%。
◼ 31 个重点城市已披露保障性租赁住房十四五期间建设计划，我们也进 行汇总计算，得出以下结果： 1）十四五期间，31 城保障性租赁住房建设套数为 587.1 万套，总投资 约 2.0 万亿元，建安投资约 6756.2 亿元，土地购置费约 1.3 万亿元。 2021-2025 年投资额分别约 2263、4150、6968、3704、2627 亿元。 2）2022 年建设套数约 150.6 万套，总投资约 4150 亿元，建安投资 1132.6 亿元，土地购置费 3017.2 亿元。2022 年新增投资为 1886.8 亿元，相当 于 2021 年房地产开发投资的 2.9%。 3）和人口流入的更高热度类似，分线城市的保障性住房投资占其 2021 年地产投资的比例也更高，一二三线城市 2022 年新增保障性住房投资 占 2021 年地产投资比例分别为 6.7%、1.6%、2.0%。
◼ 主要计算假设如下： 1）保障性租赁住房新建、改扩建占比分别为 50%。2021~2025 年建设比 例为 15%、25%、35%、15%、10%。2）保障性租赁住房建安成本为 1600~2600 不等，地价为住宅用地的 40%。3）3 年建设周期，建安投资 分布为 25%、45%、30%。4）由于疫情的影响，造成 2022 年 10%的土 地费用和建安投资转移 2023 年完成。
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