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碧桂园服务公司深度研究：历经凄风之寒，不坠碧霄之志（38页）.pdf
举报与投诉【报告导读】我们认为 2021 年中以前，物业板块交易以价值发现为主，2021 年中以后，物 业板块交易以规避风险为主，在地产信用风险缓释出现明显信号后，低估值下的高弹性龙头物企迎来配置时机。公司作为物业行业的规模之王，各业务板块 收入保持稳健增长，未来公司业务边界将持续拓张，新业务发展前景看好，存 量市场成长空间依旧广阔，物企强者恒强局势持续。
凄风淅沥 曙光已现2021年中之前，物业与地产走势几乎不相关，2021年中之后，物业与地产走 势高度相关，且调整幅度更大。地产政策“三箭齐发”，重启了房地产金融市场的融资管道，有利于民营房企 信用风险缓释，也有利于对物业企业估值信心的重建。物业板块的“量”不同于地产板块的“量”，物业拥有广阔的存量市场。头部 物企凭借其品牌、规模、盈利能力以及管理优势，能够在存量市场赛道中居 领跑位置。物业估值目前已回落至历史低位，在地产信用风险缓释及市场对于物业的认 知调整之下，低估值下的高弹性龙头物企迎来配置时机。
业务稳健运行 韧性凸显物业管理服务：基础业务坚若磐石。无论是来自碧桂园集团开发还是来自独 立第三方开发的物业，由于碧桂园服务在管项目业态大部分以住宅为主，其 缴费方为小业主，受单一业主失信的风险较低，且不易更换物业，合同稳定 性高，在基础物业管理服务业务方面，能够为公司提供稳定的现金流。
社区增值服务：锦上添花。公司增值业务高速增长，已形成六大产品线，基 于传统的物业管理服务进行业务延伸。物业公司开展社区增值服务具有天然 的区位及客源优势，多元、便利、可靠、优质的服务亦会得到业主的认可。
城市服务：战略布局万亿赛道。目前城市服务已经成为公司第二大营收业 务，公司启动“城市共生计划”，推出城市服务“2.0”产品，以城市公共空 间数字化场景运营为切入，通过协同专业资源为城市提供一体化公众服务解 决方案。我们基于全国公共财政支出对城市服务市场规模进行预测，预计到 2025 年城市服务市场规模可达 1.7 万亿元，公司参与城市服务空间广阔。
三供一业：步入正轨。公司主要与中石油合作，其三供一业管理面积主要来 自于中石油旗下巨量的办公区域、厂区、家属区等。公司此项业务管理面积 稳定，营收逐年增长，单方收入不断提升。
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青云豆
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