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房地产行业2022年年度策略：时移世易，大浪淘沙（20页）.pdf
举报与投诉基本面角度，下半年以来，地产基本面加速下行。基本面角度，下半年以来，地产基本面 加速下行。（1）全国商品房销售增速自 7 月转负以来，连续三个月下降。7 月商品房销售金 额同比-7.1%、8 月同比-18.7%、9 月同比-15.8%。从百强房企销售数据来看，7-10 月单月 销售金额同比增速分别为 7.6%、19.6%、36.6%、30.5%。考虑到房地产税试点推进，地产 销售可能面临较大下行压力。（2）土地市场成交下滑、溢价率下降、流拍率提升。10 月单 月，全国住宅用地成交面积同比-58%，溢价率 3%，第二批集中供地部分城市流拍率 30% 以上。（3）开发投资、新开工等同比负增长。9 月房地产开发投资同比-3.5%，新开工同比 -13.5%。 刚需按揭边际变化，给基本面一定支持以防范风险。刚需按揭边际变化，10 月新增按揭 3481 亿元，较 9 月多增 1013 亿元。按揭发放速度加快、超 20 城按揭利率下降。10 月 20 日刘鹤 表示“房地产合理资金需求正在得到满足”；10 月 21 日，银保监会提及，保障好刚需群体信 贷需求。在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。中短期给基本面一定支持 以防范风险，中长期地产信用创造功能不可忽视。去供给端杠杆，更需要刚需按揭创造信 用功能。 房企角度，下半年以来，信用风险加剧。多家房企集中出现债务兑付问题，中资美元债价 格大跌，多家地产公司被下调评级。 房企变局核心是地产杠杆的大幅度压缩。2015-2019 年新增地产贷款占新增总贷款的比重平 均为 40%，2021 年前三季度为 16%（包括地产债）。 （1）供给端杠杆大幅度压缩，带来房企融资难。2021 年前三季度，新增供给端杠杆占比-1%， 即供给端杠杆余额是减少的，而 2015-2019 年平均为 12%。主要因为开发贷、信用债、地 产信托等各渠道融资同步收紧，以及三道红线限制单个房企有息负债规模增速。此外，信 用风险事件的发生也导致金融机构对于供给端贷款更加谨慎。 （2）需求端杠杆大幅度压缩，带来房企回款难。2021 年前三季度，需求端杠杆占比 17%， 2015-2019 年平均为 28%。由于贷款集中度管理等限制，需求端杠杆今年也明显压缩。2021 年前三季度新增按揭贷款 2.93 万亿，同比 2020 年下降 17%。此外，预售资金管理收紧等， 也进一步带来房企现金紧张。 行业内部供给侧改革，竞争格局可能边际改善。（1）供给侧去杠杆可能持续，带来行业部 分出清。并且在房住不炒、新房限价、二手房指导价下，基本面恢复并不伴随着房价大幅 上涨，那么部分风险房企现金流修复缓慢，带来行业竞争环境改善。（2）对于资金的强监 管，带来行业整体健康经营。比如多城升级对拿地自有资金的要求、收紧预售资金监管等， 限制房企杠杆的同时，推动行业健康经营。（3）利润率边际改善，集中供地城市对于溢价 率的限制和竞拍规则的调整，以及行业竞争格局的改善，可能会带来拿地利润率的边际改 善。这种情况下， 有资金优势的房企相对受益。 投资建议：目前地产基本面下行，房企信用风险加剧。10 月以来刚需按揭改善，房地产市 场合理的资金需求正在得到满足，中短期需要刚需按揭边际变化防风险，中长期地产信用 创造功能仍然重要。且行业内部供给侧改革。建议关注保利发展、万科 A、金地集团、招 商蛇口、新城控股等。 风险提示：房地产税力度超预期、房企信用风险加剧、大幅度收紧按揭等居民杠杆
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