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中国REITs行业：锐意进取，行稳致远（42页）.pdf
举报与投诉【报告导读】中国及亚洲 REITs，未来增长可期。随着 REITs 相关法规的完善和更多利好市场发展的政策和机构的落地，更多优质不动产 可以在 C-REITs 或其他亚洲 REITs 平台进行融资，不动产投资 需求逐步释放，引领中国及亚洲 REITs 步入增长轨道。借鉴 SREITs 行业的发展道路，我们相信设立 REITs 法规，放宽资产 类别及杠杆限制，以及扩大融资工具的选择范围或可推动 CREITs 发展更上一层楼。
亚洲 REITs 市场——近 20 年成为全球第二大 REITs 市场。自 2001 年日本推出第一支 J-REIT起，亚洲REITs 市场在过去 20 年中稳健发展，各个地区（日本、新加坡、中国香港、泰国等） 相继推出各种资产类别的 REITs。截至 2022 年 6 月，根据 EPRA 的统计，亚太 6 个国家及地区共计推出 174 支 REITs， 总市值约为 3,200 亿美元。尽管亚洲 REITs 的发展历史相对较 短，其市值已领先于欧洲 REITs 市场（1,790 亿美元），仅次 于美国 REITs 市场（1.35 万亿美元）。
随着资产配置需求的提高，增长潜力可期。一方面，根据 Hodes Weill & Associate 联合康奈尔大学进行的 2021 年机 构地产配置监测项目，全球机构投资者，尤其是来自亚太地区 的投资者，正不断提高其在全球不动产领域的 AUM 配置。相 较于 2021 年的目标配置，亚太地区实际配置比例最低，这表 明未来，对亚太地区的资产配置会逐步提升。
资产证券化进一步展开。根据仲量联行的数据，2020 年，日 本、印度、韩国和中国内地 REITs 市场的总市值仅为约 1,420 亿美元，低于同期各国 GDP 总和的 1%。仲量联行估计，到 2030 年，这四个国家仍将有超过 6,000 亿美元的 REITs 上市 机会和潜力。
法规进一步成熟。新加坡等 REITs 发展历史较长的地区法规相 对成熟，对发起人更为友好；而其他地区（如中国内地）的 REITs 法规仍处于起步阶段，未来仍有进一步完善的空间。随 着法规框架的成熟、上市流程的简化以及业绩表现的积累，我 们相信会有更多的资产可供上市，而投资者的兴趣也将推动亚 洲 REITs 市场的发展。
税收待遇、资产类别以及资产负债率要求是不同地区的主要差异。由于各个 REITs 市场的发展历史、现有监管框架以及政府 对 REITs 的激励和预期目标不同，尽管资产类别相似，但各地 区 REITs 法规依旧存在差异。 在比较了亚洲主要 REITs 市场（新加坡、中国香港、泰国和中 国内地，详见下表）的现有法规后，我们注意到，除了整体的 REITs 结构之外，上述四个地区之间的主要差异分别为税收待 遇、上市资产类别以及资产负债率上限。随着时间的推移，法 规的完善调整应能推动 C-REITs 市场实现长足增长。
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