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保险行业研究报告：养老产业专题研究（四）：险企养老社区布局先下一城（26页）.pdf
举报与投诉报告摘要：
中国养老社区现状：险企房企纷纷入局。
国内养老社区的主要参与者包 括保险公司、房地产公司、养老服务机构、其他投资者四类，其中险企 和房企是最主要的两大参与者。养老社区运营模式主要分为重资产运营 模式、轻资产运营模式、轻重结合模式；重资产运营模式所需资金规模 大、投资周期长，但易于统一管理、能够保证养老项目服务质量。养老 社区盈利模式包括销售、销售+持有服务、租赁、租售结合四类。具体来看：1）地产公司凭借其丰富的经验、土地资源，多采用重资产自建模式。 2）头部险企具有资金和客户资源方面的先天优势，布局养老社区多为高 客购买保险产品的增值服务。重资产模式更易维持经营质量、塑造品牌 形象；但轻资产运营模式短期内不会占用大量资金、资金回流较快，因 此中小险企多采用轻资产或轻重结合方式布局养老社区。然而轻资产模 式收入较低、利润较薄，物业持有人稳定性存疑，可能影响合作关系。
险企：主打 CCRC，聚焦高客经营。
目前已布局养老社区的险企均采用 保险结合养老社区的模式，即购买旗下保险产品可享受免押金入住权、 优先选房权等特权，实现保险与养老相结合。从运营模式来看，主流险 企多采用自建或合作建设养老社区的重资产运营模式入局，合众及太平 则采取轻重结合的模式入局。从社区类型来看，险企多借鉴 CCRC 社区 模式，但侧重点各有不同。从收费模式来看，险企普遍采用租赁的盈利 模式。从目标客户来看，险企养老社区大多针对高客，门槛为 200 万元 保费以上；仅中国平安针对高净值客户，保费门槛达 1000 万元；合众人 寿针对中端客户，门槛为 30 万元。
房企：布局路线各有千秋。
房企参与养老地产主要通过自建社区的重资 产运营模式，如万科随园嘉树项目、保利天悦和熹会项目。部分房企与 政府合作“公建民营”，利用已有物业提供养老机构运营，采用轻资产运 营模式，如万科智汇坊项目、绿城余杭颐养公寓项目。盈利模式主要为 “销售+持有”和“租赁”。
险企房企各具特色，REITs 将为未来发展新动力。
对比来看，险企定位 高客服务、医疗服务更具优势；房企采用销售不动产与租赁并行的方式使得资金回流更快。展望未来，险企、房企应丰富重资产投资模式，以 轻资产+专业化模式推进养老布局；同时扩大养老产业生态圈，提高综合竞争力；CCRC 社区发展则可借鉴美国经验，扩展区位选择。
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青云豆
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