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全球REITs发展现状与指数化投资展望（28页）.pdf
举报与投诉【报告导读】过去 30 年来，REITs 凭借其低风险、稳定回报、与其他投资品种相关性低 等特点，在全球范围内经历了较快的规模增长。从制度上看，各国 REITs 监管框 架在收入构成、强制分红、税收优惠等方面较为相似，而在具体组织形式、资产 规模、股权结构等方面存在一定差异。从底层资产上来看，美国 REITs 种类丰富， 基础设施、零售类占比较高，日本、新加坡、香港则更侧重于办公楼、零售等传 统商业地产。从投资价值上看，各国 REITs 历史表现相对于当地股票市场均有一 定竞争力。在美国上市 REITs 中，基础设施类表现优于平均。
境外市场 REITs 指数化投资发展较为成熟。一是跨市场投资已成为全球 REITs 投资需求的主要驱动。自 2006 年以来，50%以上的 REITs 指数产品为跨 市场产品；二是投资者可通过指数产品分散 REITs 非系统性风险并获取长期稳定 回报，近年来，REITs 指数化投资规模增速较快，占 REITs 相关资管产品总资产 规模约 42%；三是目前 REITs 指数化投资标的已较为丰富，以覆盖各区域的 REITs 综合指数为主。
境内市场 REITs 发展较为滞后，长期来看具有较为广阔的指数化投资空间。 一是投资领域明确以基础设施补短板项目为主，基础设施的覆盖范围较境外更广， 涵盖产业园、仓储物流、交通、市政工程等，底层资产均较为优质；二是境内公 募 REITs 底层资产集中度相较于境外 REITs 更高，现阶段境内 REITs 投资者或 具有更高的分散化投资需求；三是境内市场公募 REITs 采用“公募基金+资产支 持证券”形式，相关制度与境外 REITs 存在诸多不同，但仍保留了该品种高稳定 性、高分红收益等风险收益特征，对于追求长期稳定回报的投资者吸引力较大， 长期来看具有较为广阔的指数化投资空间。
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