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地产行业产业链全景图：产业变革，机遇未尽（153页）.pdf
举报与投诉【报告导读】地产作为国民经济重要支柱产业，涉及上下游多个行业，本篇报告对上游材料供应链、中游地产开发链及下游服务竣工链中 重点涉及的9个子行业进行梳理及分析，供投资者参考。
上游材料供应链：随着下游地产由增量向存量时代过度，防水/涂料需求由高增到放缓，行业格局加速整合。尤其近几年地产 集中度提升、集采与精装修推广，中大型防水/涂料企业抓住机遇、市占率进一步提升。2021H2以来地产困局、成本攀升与疫 情冲击下，防水/涂料盈利大幅承压，中小企业被迫出清，头部企业抗风险能力强、规模与品牌优势突出、积极变革渠道，未 来有望强者恒强。同时随着防水新规落地、防水行业迎来提标扩容，涂料行业受益存量房翻新增加，未来需求同样可观。玻 璃主要用于临近竣工阶段，历史看呈现多轮周期演变，随着纯碱成本回落与玻璃去库涨价，当前行业已回到普遍盈利状态， 后续盈利弹性取决于下游地产复苏进展。
中游开发链：2021H2以来传统“三高”住宅开发模式弊端逐步显现，短期信用危机带来的销售、业绩阵痛仍存，加速行业出清洗牌及格局重塑，中长期优质开发企业业绩及销售增长仍有空间，住宅开发总量仍有望维持较高水平。住宅开发趋弱、部分房企出险及城投土拍托底背景下，轻资产、高增长、高盈利、弱周期性的代建行业迎来快速发展，目前已形成政府代建、 商业代建、资本代建“三足并存”，龙头绿城管理控股2022年市占率达25.5%。商办地产整体呈现总量过剩、结构分化特征， 随着公募REITs试点范围扩大打通投-融-管-退全流程，商业地产企业有望由开发运营向资产管理转型；同时轻资产趋势下运营管理重要性提升，科技化持续推动业务赋能、降本增效。当前商业地产玩家多元，行业格局分散，随着头部企业竞争优势增强，集中度仍有进一步提升空间。
下游服务及竣工链：家居消费与地产竣工、销售景气度关联度较高，市场参与者众多，但集中度极低；随着新房销售增速放缓，精装房渗透及存量翻新逐渐成为行业驱动力。同时传统家装存在流程冗长等诸多问题，省时省力的整装模式渐成理想解决方案。目前定制家居渗透率空间仍存，整装机遇下龙头优势有望扩大。家电行业近年行业增长陷入瓶颈，但行业驱动与制约并存，白电需求更多来自存量更新、黑电中智能微投逐渐成为重要视觉终端之一、小家电处于渗透率快速提升阶段；中长期社交电商等线上渠道兴起、产品迭代、衍生智能家居生态等促进消费升级。物管行业历经平稳前行、急速发展、理性回归三个时期，存量竞争加剧下修炼内功、回归服务本源重要性凸显。服务边界仍有望持续延伸，社区增值服务从有到全到优更为理性，商管以运营筑壁垒，城市服务取舍中寻机遇，IFM或为多元化新选择。
当前楼市整体趋弱背景下，短期关注政策博弈带来的产业链估值修复；中长期来看，地产行业调整亦加速整体产业链出清整合，同时涂料等细分赛道受益存量房翻新、集中度分散，龙头企业市占率仍有提升空间。上游材料供应链建议关注兼具规模及品牌优势，受益行业整合的防水及涂料龙头如东方雨虹、科顺股份、三棵树等；中游开发链建议关注融资及土储占优的强信用房企招商蛇口、保利发展、华发股份、越秀集团、滨江股份等、代建行业龙头绿城管理控股；下游服务及竣工链，建议关注综合实力突出、增长速度及确定性相对更高的央国企及优质民营物企保利物业、招商积余等，同时关注家电家居行业龙头。
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