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房地产行业新技术系列报告（一）：元宇宙破圈，地产多业态或迎来进化与颠覆（22页）.pdf
举报与投诉报告摘要：
元宇宙进入“合规有序”发展阶段，引领未来产业+消费场景变革
元宇宙经过 2021 年“野蛮生长”，从北、上、深、杭等地方政府出台相关政策支持，到今年 2 月银保监局发布风险提示，警惕恶意炒作元宇宙房地产圈钱，中国移动联合元宇宙产业委员会发布产业自律公约，已经逐步进入“合规有序”发展阶段。发展元宇宙并不是“脱实 向虚”，而是实现数字经济与实体经济深度融合，切实赋能实体经济 全面升级。我们认为元宇宙应用场景主要在于产业场景升级和消费 场景变革两大块，对基础技术提出更清晰的需求，如 XR、5G、云计 算、数字孪生等技术生态的完善和更迭，都将加速元宇宙概念的应用 落地。
地产产业场景升级：生产要素重构，提升智慧化程度
地产产业场景升级主要聚焦在开发和物业管理两块。开发中如地产 销售过程中可以借助相关技术让客户进行沉浸式购房体验，在虚拟建 模中完美复刻入住后的感官体验；施工过程中，可降低设计、施工门槛，做好铺排，提高工效等。物管业态中，元宇宙技术可提高服务智 慧化程度。譬如运用“元宇宙”相关技术构建社区全覆盖式虚拟空间， 物企可以及时了解到区域实况，比如车场运营、人员通行、异常情况 等，还能覆盖老旧社区的节能、安全防灾、社区养老等场景，打造信 息化、智能化区域管理等等，既增加了管理灵敏度，又达到降本提效 的目的。
商业地产迎合新消费人群需求，创新运营模式带来新发展动量
疫后商场复苏明显，“三新”消费需求催化变革。根据乐居网统计， 全国 29 个城市（不含港澳台）共 126 个商场，总销售额达 5025.9 亿元，其中销售额超 20%高达 63 家，销售额同比下滑的仅有 5 家。 整体销售额上涨主要得益于相比 2020 年疫情影响相对减弱，且一部分商场为迎合“新消费人群”、“新消费业态”、“新消费时段”的 “三新”需求，在 2020 年完成针对性的升级改造或规模拓展，提升商场活跃度。元宇宙将成为线下消费转型升级的重要契机，有望帮助商业体加强场景化消费、精准化营销、个性化服务等方面，进一步加 强自身竞争力，带动市场消费需求，从而加速商业地产存量时代破局。 购物中心运用虚拟技术打造“元宇宙”购物空间，消费者购物体验升 级，有助于扩大客群范围和增强已有客群的黏性。商场引入“元宇宙” 带来新奇互动体验，有望“点面”结合吸引消费客群，譬如推出虚拟偶 像、AR 实景导航、AR 景观打卡、VR 沉浸式游戏互动、元宇宙版 VR 逛店等全场景应用等。
文旅地产正处转型升级期，人景交互、拓展场景或为突破口
国内疫情得到有效遏制后，文旅相关市场消费需求虽稍有恢复，但传 统文旅吸引力不足，行业亟待转型升级。根据文化和旅游部数据中心 统计，2022 年春节假期（1 月 31 日~2 月 6 日），全国国内旅游出 游合计 2.51 亿人次（-2%），恢复至 2019 年同期 73.9%；人均消费 1152 元，恢复至 2019 年同期 93.1%。春节期间，除传统的古镇游、 观光游等，主题公园游、冰雪游、夜游逐步占据春节周边游热选。元宇宙作为数字化转型的最终形态，为文旅相关景区、主题公园、艺术中心等载体加强人景交互、拓展强体验式场景提供借鉴思路。如国内张家界景区、西安大唐不夜城和深圳奥雅绽放数字艺术中心等，转型切入点在如何在实体空间以剧情体验推动线下沉浸，提供通过虚拟技 术结合移动终端同步线上虚拟世界的搭建，并同步开放第三方内容接口，打造虚实结合的元宇宙文旅项目，从而增强线下吸引力和顾客黏 性。
投资建议
本篇报告是在元宇宙产业发展现状和已有的技术积累基础上，探讨其对地产多业态发展趋势的影响。随着消费级 XR、5G、数字孪生等基 础生态逐步完善，多重应用场景逐步落地，全方位融合并赋能原有线 下商业地产、文旅地产等商业模式及购物、办公、娱乐、社交等场景。
随着技术更迭和投融资加速，人机交互终端硬件渗透率的进一步提升，房地产多元业务作为承接 C 端市场的载体，将迎来全新发展机遇。
关注：（1）房地产多元化布局：保利发展、万科 A、金地集团、 新城控股、华侨城 A；（2）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园 服务、宝龙商业、金科服务等
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