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资管视角下商办项目经营与收益增值（56页）.pdf
举报与投诉【报告导读】商办是一个存量市场，又是to B的企业端，很受经济周期影响，与市场的关联性很大。当我们谈起商办项目资产收益跟增值，第一大前提就是我们对市场大环境的认知和判断是准确的。在这方面，匠人科技是极具优势的，目前，我们已在全国范围内展开布局，作为一个纯粹的第三方，我们在视角上更客观、更理性。因此，第一部分我们将首先分享行业发展的5个关键词。
以前卖房子是增量，每年都有新增的增量投入到市场中，但商办行业已进入存量市场，每一年都有新增的增量投入到存量里，存量市场正在持续扩大、膨胀，且有进无出。它不像衣柜，新的衣服买来放进去，旧的衣服会扔掉，是有一个进出循环的，商办市场则不然，它的存量一直在持续扩大，所以说，未来供需关系的严峻性是不可避免的。分享一个数据，在2022年的年底前，杭州待入市的增量有420万方，这个数字从何而来?匠人科技有一个数据团队，每天在杭州所有的项目间扫楼，用双腿跑出了这个数字，而这个数字在5大行那边统计出来是100多万方，相差了300多万方。大家可以试想一下，杭州明年的经济周期不一定好，在这么大供给量的情况下，供需关系会如何?接下来就要讲一下需求端。企业选址的需求是什么?它属于很理性、很明确的周期性单次需求，不像我们今天刷淘宝，看到一个好的东西就可以买。但是企业选址是非常明确、理性的周期性单次需求，放在商办市场，就是典型的狼多肉少，大家都要抢夺这些仅有的资源。
供需关系决定了商办行业未来的竞争形势会非常严峻，这也是非常明确的事情。到2024年左右，行业会真正进入到纯粹的买方市场。过去是卖方市场，特别在2017年-2019年，商办招商过得很舒服，因为那时候创业环境比较好，从供给和需求上看，是典型的卖方市场，这也是为什么过去几年商办行业进步很慢，而在这两年，压迫感与学习氛围一下子上来了，为什么?因为行业的压力变大了，所谓“压力使人进步”，就是这么一个道理。而当下，行业正处于从卖方市场向买方市场转变的过渡期，但很多资产方还是停留
在过去的习惯中没有转变过来，我们认为，在2024年左右，市场就会完全变成一个买方市场，这里有一个大前提，就是供需关系的明确性。
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