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物业服务行业国际巨头对标系列专题研究报告（二）：借鉴索迪斯（SW（26页）.pdf
举报与投诉源自 1966 年，历经五十年横向发展，领跑全球综合设施管理服务 索迪斯（Sodexo, SW.PA）是全球领先的集设计、管理与运营为一体的综合设施 管理服务商，业务已遍及全球 64 个国家。截止 2019 年 12 月 31 日收盘（正常 经营年份），公司总市值约为 156 亿欧元，折合人民币超 1,000 亿元；PE 估值 约为 23 倍，对应 2019 财年（公司会计制度中财年为上年 9 月 1 日至当年 8 月 31 日，下同）的营业收入约为 220 亿欧元，归母净利润 6.7 亿欧元。 内生增长与外延并购有机结合，盈利能力稳健，自由现金流充沛 公司驻场服务打造多元业态组合，保证了具备弹性的商业模式，坚持客户与人才 导向定位（客户续约率维持 93%、站点经理留存率超 80%、员工成本稳控在 50%）；跨区域优质外延实现全球化服务布局，全赛道收购拉动多元化业务发展。 截至 2021 年 9 月，大型收并购项目超 20 个，总金额超过 50 亿欧元（北美 35 亿欧元、欧洲 12 亿欧元）；把握资金窗口，并购优质标的使索迪斯得以切入新 市场与新业务。公司 2017-2019 财年毛利率均保持在 15%左右，基本营业利润 率介于 5.5%-6.5%之间。2019 财年，公司产生 8.7 亿欧元自由现金流，强大的 现金牛属性帮助公司实现稳健的内生增长和积极的外延并购，不断扩大规模。 综合设施管理服务市场潜力大，索迪斯瞄准欧美与新兴国家经济增长机遇 据 Persistence Market Research 估计，2021 年全球 IFM（Integrated facility management，综合设施管理）市场规模达 7,300 亿美元，并将在 2021-2031 年间以 4.2%复合年增长率保持稳定增长（2031 年超万亿美元）。回顾历史， 1980-1990 年间，欧美人均 GDP 相继突破 10,000 美元、20,000 美元大关，综 合设施管理服务发展也随之进入快车道，公司把握契机开启全球化加速发展模 式，享受欧美经济增长的红利。近年来，公司在新兴市场（亚太及南美）发力扩 张，中国、印度、巴西等国的发展将会给索迪斯未来业绩增长打开空间。 国内基础物管服务为基本盘，物业企业聚焦增值服务、科技赋能制高点 根据 2021 年中期披露数据，国内典型物业企业社区增值服务营收及营收占比可 观，如碧桂园服务（14.0 亿元，占比 12.1%）、世茂服务（13.9 亿元，占比 32.9%）、 保利物业（12.0 亿元，占比 23.3%）、中海物业（11.8 亿元，占比 27.5%）、 绿城服务（11.5 亿元，占比 20.6%）。 借鉴索迪斯发展经验，其通过聚焦自身优势业务（团餐），提升市场竞争力，再 通过横向切入医疗、学校、养老等业态，纵向延伸服务边界，成为多业态、全生 命周期、全产业链、高品质的综合设施服务供应商。而国内物业企业同样可以从 住宅物业横向切入至商业、公建物业；在提供高质量基础物管服务的同时，基于 社区客户的多样化需求，进一步提升增值服务的渗透率。 投资建议：建议关注四条主线：1）规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台 类公司，推荐碧桂园服务、建议关注绿城服务、雅生活服务，融创服务、金科服 务；2）规模第二梯队且估值较低的成长型标的，关注建业新生活、旭辉永升服 务、新城悦、世茂服务；3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，关注 新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企；4）资源禀赋突出的央企物管标的， 推荐中海物业、保利物业，建议关注招商积余、华润万象生活。 风险提示：人工成本风险、增值服务拓展风险、关联方依赖风险、外包风险。
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