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房地产行业报告：扩张的房企，负债是否实现了有效转化？（14页）.pdf
举报与投诉报告要点： 房企负债的转化程度虽然不完全等同于信用状态，但是却一定程度上代 表了企业在有限空间里的资源使用效率，而这个效率也关系到企业的可 持续经营。 1）近 20 年，房地产企业的负债规模经历了高达约 45 倍的增长，负债扩张一 直是中国房地产企业赖以生存的法则之一，负债转化的质量是企业可持续性 的关键。 2）我们从三个角度来衡量房企负债的转化效率：房企的核心资产-存货、与短 期偿债直接相关的因素-货币资金、衡量房企回款能力的指标-应收账款。 3）我们将应付账款及票据从总负债中剔除，原因是该部分一般主要为应付地 价及应付工程款，这部分数值一定程度上代表了企业拿地及开工的状态，我们 在研究中不将其视作需要转化的部分。将新的总负债规模排名前 100 位的房 企作为研究主体。 我们将 100 家房企分为 8 个维度，当房企处于前 3 个维度时，我们认为 是比较安全的，当企业滑入后 5 个维度，我们认为企业从持续性经营角 度来看是受到冲击的，会进一步影响信用状态。 1） 土储充足，回款及时，流动性良好：万科、保利发展等 2) 土储充足，回款一般，短期偿债压力较小：碧桂园、绿地控股等 3) 土储充足，但去化存在一定困难：合生创展、大悦城等 4) 土储充足，投资规模大，回款慢，周转不灵：恒大、绿地香港等 5) 土储不足，回款尚可，短期偿债压力稍小：合景泰富、长实集团等 6) 土储不足，回款压力大，未来发展受限：佳兆业、美的置业等 7) 土储不足，偿债压力大，整体规模小，抗风险能力差：泰禾、蓝光等 8) 全面紧张：华夏幸福、远洋集团等 风险提示： 数据统计偏差，经济及政策调控超预期。
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