首页 > 文档云仓 > 行业研究 | 企业研究 > 房地产|建材家居 > 房地产行业政策深度报告：从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则
房地产行业政策深度报告：从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则（63页）.pdf
举报与投诉核心观点
从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。
06-21年 15年来房贷首付比例下调 至 20%只有两次：1）08年金融危机爆发，为了稳经济、稳楼市，当年 10月央行推出新政：最低首付 款比例调整为 20%；2）14年 9月 30日，首套贷款最低首付 3成，15年 9月 30日非限购城市执行首套 贷款最低首付比例不低于 25%，16年 2月非限购城市首套房首付比例最低可达 20%。经过两次“降首付” 配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或 库存量出现了下降。我们认为首付比例下调，尤其是商业贷款方面的首付比例下调，已经是一个重 要的信号，首付比例下调的城市仍将不断增加，但高能级城市的跟进才能起到更明确的意义。
从 08、14 年地产周期对比看，当前市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？
我们认为当前政策 调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释>需求端放松>供给端调整。08、14 年的房地产放松主要的政策均是从需求端发力的，08 年放松了居民购房的金融条件与准入门槛， 14 年注重解决当时库存高企的核心问题，采取了松绑限购、7 折房贷、降息降首付等措施。21Q4 开始主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此中央更多考虑 先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将 多以地方微调为主，全国性的需求端政策调整的概率相对较低。房企资金压力缓释具体做法有：
1）“三 道红线”梯度化管理，把国央企与民营企业在指标数值以及调整过渡期时长上有所区分。
2）政策端助企纾困，准许缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许 保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限等。
3）释放积极信号，引导金融机构保持新增贷款适度增长。
4）允许房企将存量资产改造为保障房，从而一定程度上化解房企债务危机。
5）以省市为单位，地方 政府城投平台适当接手部分房企项目缓解当地企业资金压力和减少需求端的观望情绪。需求端政策 对市场有效性由强到弱总结为：全面的限购放松→限贷放松（下调首付比例→下调房贷利率）→局部的限购放松→限价空间提高→限售放松→人才、人口等购房鼓励政策→降交易税费等。
从多个维度去看，哪些地方面临救市压力，可以从哪些方面入手？
1）当前弱二线及三四线城市 的去库存压力较大，供需两端政策或将以去库存为主要导向。例如台州、哈尔滨、大连、宜兴、 益阳、烟台。需求端方面 a）扩大需求，放宽部分地区或人群的限购，支持改善性需求；b）适当鼓励棚改货币化安臵，通过政府回购等方式转化安置房；c）强化信贷支持，放宽二套房限贷、 引导下调房贷利率。供应端，合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量， 降低部分片区的库存风险，同时有效缓解房企资金压力。
2）在停缓工和交付风险问题突出的城 市，重视受困房企流动性问题的解决工作。综合停工规模、问题项目数量来看，我们认为交付风 险主要聚焦在长沙、福州、盐城、广州、重庆五个城市，在这些城市房企或将面临更多的流动性 问题，地方政府应当更加注重房企流动性风险化解及保障房企合理资金的相关工作。
3）经济增长压力大，同时依赖房地产投资的省份是云南，预计将针对地产投资进行政策方面的调整；结合固投增速目标来看，河南、辽宁计划将固投作为拉动今年经济增长的重要抓手。
4）房企暴雷集中的地区，例如广东，政府将在牵头房企间收并购、鼓励金融机构稳妥有序增加房地产贷款、房 企合理资金满足上有望进行进一步的优化调整。
5）目前新房市场仍以刚需为主导的城市，未来 改善需求释放空间可观，政策可以针对改善性需求释放调整，臵换客户可以享受按揭贷款、网签 备案等方面便利。例如深圳、大连、郑州、哈尔滨、廊坊、香河、固安等。
房企可以通过哪些途径主动化解当前困局？
我们认为目前房企资金链仍处于“内外交困”的境地， 行业回暖前现金回笼不及 2022 年上半年债务到期速度是目前房企面临的最大困局。我们认为解决 当前困境，一方面，依靠政策纾困房企；另一方面，房企需要积极主动展开自救，具体措施有：
1）股东输血（富力、当代、旭辉）；2）出售项目（世茂、奥园、融创）；3）公司回购债券&高管购买债券（中梁、融信、龙光等；碧桂园、旭辉、新城、金地）；4）交换要约求展期（荣盛、 禹洲、大发）；5）聘请财务顾问（当代置业、正荣）；6）引入战投（万达商管）；7）债权人积极沟通与债务重组（华夏幸福）；8）出售物业公司（禹洲、富力、中梁）；9）节衣缩食（万科）； 10）股票增持（碧桂园、富力、世茂等）；11）引入国资（华南城、恒大）。以上自救措施为短期、 及时性的措施，是更多起到释放信号作用、加强信心的短期操作；从中长期角度来看，房企还可以 在组织架构、收并购、新发展模式上进行探索：
1）房企正在加速调整组织架构，管理层级精简、区 域合并、管理人员下沉为主要方向。
2）并购融资的利好不断释放，我们认为政府牵线、融资较为畅 通、央国企主导的项目收并购会率先展开。
3）“代建+ TOD+城市更新”成为行业发展的新模式之一。
投资建议
3 月 16 日，金融委会议提出“有关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，或意味着各地会更积极的出台对房地产市场有利的宽松向政策，房地产政策或将有实质性的好转。 此后央行、银保监会、外汇局、财政部、证监会同时就地产行业密集表态，释放强烈的维稳信号。 虽然 1-2 月投资与销售数据层面均超过市场预期，但实际市场销售仍然低迷，近期地方政策对市 场的提振作用较为有限。同时房企仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，3-4 月也 将迎来偿债高峰期，因此短期数据表面的超预期可能并不能延续，我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步调整的空间。从板块投资角度来看，我们认为一二季度交替时仍是较好的配置窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：
1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、 万科 A、龙湖集团、华润臵地。
2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民 企：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团。
3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边 际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。
4）当前收入确定较强、集中度 加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭 辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。
收藏(121)
点赞(312)
格式
大小
3.61MB
青云豆
2
大国新周期：2022投资展望（69页）.pdf
房地产行业深度研究报告：区域分化，人口先行（16页）.pdf
房地产行业深度研究报告：分省销售、投资面面观（20页）.pdf
2022年下半年房地产行业研究报告投资策略：大雪压青松，修复终有时（33页）.pdf
房地产行业深度报告：销售的回暖何时才能传导至投资及新开工？（26页）.pdf
银行理财2021年回顾与2022年展望报告：深化转型，蝶变跃升（21页）.pdf
房地产行业研究报告：A股2023年度策略（地产链篇）-地产链的黑铁时代（101页）.pdf
华发股份分析报告：全国化扩张途中的“中而美”地方国企（39页）.pdf
房地产行业深度研究：行业洗牌、拐点确立，优质房企布局好时机（23页）.pdf
房地产行业深度研究报告：分省销售、投资面面观（20页）.pdf
