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房地产行业深度研究报告：时代愿景启航愿景时代（36页）.pdf
举报与投诉报告摘要：
我们认为，目前房地产市场的主要矛盾，并不是居住空间不足，而是存量居住空间平均质量过低，老旧衰败过快。解决这一矛盾的主要办法，不是继续大量 新建房屋（包括保障性住房），而是大力推动老旧小区的更新改造，提升运维 服务。愿景集团面向时代需要，自劲松起步，已成为中国社区更新改造方面最 具影响力的全国性公司。在政策大力支持下，我们预计城市更新将从拆建为主 走向改造为主，一批企业可能在蓝海崛起，一些有志于转型的传统企业也可能 获得新生。
大拆大建严格受限，更新改造风起云涌。
老旧小区设施老化，空间闲置，居民 居住条件差，生活水准低，这才是中国房地产领域最迫切需要解决的问题。2021 年 8 月，住建部出台 63 号文，强调防止城市更新中大拆大建，鼓励对存量进行 改造。2021 年底，三部委明确鼓励社会力量进入更新改造领域，严禁以老旧小 区改造为名随意搬迁居民，拆除建筑，砍伐老树。新的城市规划观指引下，广州、 上海等地，以拆建为主的旧改项目节奏有所调整，各地则开始下大力气推动存量 老旧小区的更新改造，吸引社会资本进入这一领域。
从劲松出发，愿景集团走向全国。
愿景集团成立于 2018 年，第一个成功的项目 是对北京劲松的更新改造。公司以社会资本身份介入劲松小区，获得社区部分空 间运营权和物业管理权，成功助力劲松旧貌换新颜，获得居民和各级政府持续好 评。此后，愿景集团不断迭代，利用空间和居民的调配，做“绣花功夫”，在各 地推进老旧小区改造和更新。2021 年中期，愿景集团累计签约老旧小区面积 5 亿平米，在管面积达到 1.5 亿平米。
差异化战略定位和菜单化运营服务助力愿景畅游蓝海。
公司聚焦老旧小区更新 改造，成为地方政府最青睐的社会资本。在老旧小区改造的实践中，公司在社区 商业运营、社区公寓租赁、上下水改造、加装电梯、原地拆除重建、小微立体停 车楼建设等诸多领域提供菜单式服务，满足了不同老旧小区的需求。随着政策红 利不断加码，公司规模不断壮大，金融机构的支持力度也在不断提升。
在现金流规划上，愿景模式完全区别于开发和物管企业。
相比开发企业，愿景 拒绝商品房开发，而是透过持续运营服务来获得长久收入。相比物业管理公司， 愿景集团更重视前期改造更新投入，并在物管费收入之外开拓空间运营权收入。 在社会公共关系打造上，愿景集团相当高调宣传老旧小区更新改造事业，并赢得 了中央地方各级媒体的青睐。由于愿景集团成立的时间很短，反而没有受传统思 维的桎梏，积极投身于中国房地产行业增长最快、竞争对手最少的蓝海赛道。
老旧小区改造更新将是未来中国房地产最大成长机会。
我们认为，目前房地产 市场的主要矛盾，并非居住空间不足，而是存量居住空间平均质量过低，老旧衰 败过快。解决这一矛盾的主要办法，不是继续大量新建房屋（包括保障性住房）， 而是大力推动老旧小区的更新改造，大力提升存量社区的运维服务。
我们相信， 愿景的实践，将开启一个社会影响上堪和房地产开发匹敌的新行业。大房地产业所涉及的开发、运营、更新、改造和服务，虽然在组织上应该是独立的，但在能 力上可能是趋于融合的，以适应老旧小区更新改造的需要。我们相信，随着城市 更新转向以改造为主，一批类似于愿景的企业将会出现，个别真正有志于转型， 将存量楼宇改造视为主业的传统公司也可能获得新生。
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