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房地产行业2022年春季投资策略报告：稳增长主线下，行情演绎路径逐渐清晰（30页）.pdf
举报与投诉报告摘要：
两会政府工作报告：定调今年房地产市场三大重点。
整体上看 2022 年政 府工作报告延续了 2021 年年底中央经济工作会议的相关表态，对房地产 的表述主要有三个重点方面：“满足购房者的合理住房需求”、“因城施策 促进良性循环和健康发展”、“保障性租赁住房建设”。我们分析了两会政 策与商品房销售以及板块收益的关系，14-15 年在基本面下行压力下，政 策暖风频吹，板块分别取得 26%、50%的相对收益，22 年年初至今板块相 对收益为 11%，我们认为当前基本面类似 14 年，政策面类似 14-15 年。
知古推今：14-16 年复盘与比较。
2014 年 2 月楼市销售进入负增长区间， 上半年同比降幅扩大至-16%，随着政策逐渐发力，楼市一路向好，由此 带动房价在 16 年出现拉涨。对比来看，21 年下半年至今与 14-16 年市场 表现高度相似，同样的销售、房价下行，而土地、新开工和投资较之下 行更为剧烈。
当前政策演绎到哪一步？
14-15 年政策复盘：中央层面，14 年 9 月央行出 台首套房认定新规则，算是真正意义的宽松开始，随后 15 年 3 月下调公 积金首付比，16 年 2 月进一步下调商贷首付比。地方层面，14-16 年间共 有 120 余个城市先后调整公积金首付比，限购放松的城市大约为 40 个， 北京、上海、广州等一线城市纷纷降低公积金贷款利率。据不完全统计， 年初至今各城市政策宽松调整 20 余次，对比来看，各个维度的宽松程度 远远不够，我们目前还处于政策放松初期阶段，一些政策工具还在孕育。 底层路径，出台政策放松的城市数量和使用的政策工具将不断增多，3-5 月是地方政策密集调整期。顶层路径，中央层面“稳增长”的政策力度 和空间值得期待。
保障房体系全梳理。
我国现代住房保障体系发展总体历经了四个阶段， 目前保障性租赁住房成为我国住房保障体系建设的主要发力点。据我们测算，预计“十四五”期间保障性租赁住房筹建 1041 万套，保障性租赁住房投资额为 2.38-2.65 万亿；2022 年保障性租赁住房对房地产投资拉动 在 2.31%-3.34%，拉动作用相对有限。
投资建议：
站在当前时点，我们认为“稳增长”的主线将贯穿全年，目 前无论从中央还是地方层面的表态，托底市场之意显而易见，在基本面 下行压力不断加大的背景下，3-5 月进入地方政策密集调整期，“稳增长” 的政策力度和空间值得期待。在“稳增长”主线下，行情演绎路径逐渐 清晰，央国企仍有上行空间，同时行情逐步从央国企住宅向民企住宅和 物管公司过渡。中期角度，我们主要关注两个供给侧改革的验证结果：1） 一、二轮土拍的市场情况；2）房企收并购和风险化解进展，以上两点直接关系到优质房企中长期盈利修复逻辑和行业格局变化。我们建议关注 优质住宅开发行业龙头股：万科 A（000002）、保利地产（600048）、金地 集团（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份 （000656）。建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、旭辉永 升服务（1995.HK）、新大正（002968）
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