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房地产行业深度研究报告：区域分化，人口先行（16页）.pdf
举报与投诉【报告导读】常住人口增速与销售面积增速弱相关，并非人口下滑，销售面积就随之下降。 31 省市常住人口增速与销售面积增速相关系数不到 0.3，从 2018-2021 年增速 关系来看，多数省份常住人口增速与销售面积增速正相关，但甘肃、山西等省 份常住人口负增长，商品房销售面积正增长；浙江、广东等省份常住人口正增 长，而销售面积几乎未增长。
东北三省和内蒙古的常住人口、商品房销售面积下滑走在全国前列，虽然 2021 年销售面积相比于历史高点已经大幅下跌，但是 2022 年仍有 30%左右跌幅。 1）黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古 4 省常住人口、销售面积自 2012 年前后就开 始下滑，到 2021 年销售面积较历史高点已有较大跌幅，如黑龙江、辽宁跌幅 分别为 65%、63%。2）即使前期已经出现了大幅下跌，但 2022 年黑龙江、吉 林、辽宁、内蒙古销售面积又分别下滑 31%、45%、36%、26%。
各省市居民购房需求分化，导致人均销售面积差异，或是人口增速与销售面 积增速弱相关主要原因。1）11 省份过去人均销售面积明显增长，2021 年达历 史高位，江苏 1.94 平米/人领跑全国，居民购房需求扩张。2）13 省份 2021 年 人均销售面积与过去最高点相比跌幅在 25%以内，浙江、广东分别为 1.52、 1.10 平米/人，居民购房需求稳定。3）7 省市 2021 年人均销售面积相较最高点 跌幅超 45%，黑龙江、辽宁分别跌至 0.44、0.82 平米/人，居民购房需求减弱。
31 省市常住人口增速分化，具备强者恒强特征，而人均销售面积存在均值回 归属性。1）常住人口增速具备较强惯性，强者恒强，从 3 年增速维度看，过 去常住人口增速较高省份持续保持高增速，2018-2021 年常住人口增速与 2015-2018 年增速呈明显正相关。2）31 省市人均销售面积与未来 3 年的增长 负相关。另外，在市场上行时期，人均销售面积与增速相对独立。
不同区域未来或将出现更为显著的分化，投资机会关注“两个中心、一个基 本点”。1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者 2022 年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业 信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现， 而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系 统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余 收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、 保利发展、招商蛇口、天地源、华发股份、建发股份、万科 A 等。
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