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基础设施公募REITs系列报告（一）：基础设施REITs启航，驶向万亿蓝海（36页）.pdf
举报与投诉投资要点
中国房地产市场正式从增量时代转入存量时代，中国REITs 市场规模潜力巨大，有望达到十万亿级别。
短期来看，考虑到目前中国基础设施存量规模巨大， 且 PPP 项目可为 REITs 提供大量资产来源，未来 5年中国 REITs 市场规模有 望达到 2-5 万亿元。长期来看，考虑到中国固定资本总额的高速增长趋势，未 来 REITs 底层资产类别的扩充以及城镇化战略的推进，未来中国 REITs 市场规 模有望达到十万亿级别。
REITs 目前已发展为全球资本市场的重要组成部分，成为主要的资产配置类别，平均年回报跑赢美股。
REITs 最早起源于 1960 年的美国，目前全球已有 44 个国家和地区推出了 REITs 制度。截至 2021年 12月 31日，全球已上市的 REITs 市值约 2.9 万亿美元，其中美国是全球最大的 REITs 市场，已上市的 REITs 总市值约 2万亿美元，约占 REITs 全球总市值的 68.4%。REITs的投资 价值体现在其兼具“股”的高收益和“债”的低波动特性，是优质的抗通胀资 产，有着出色的风险分散属性。长期来看，不动产收益率的变化和通货膨胀率的变化呈明显的正相关，说明 REITs 具有强大的抗通胀能力。同时，美国权益型 REITs 与标普 500指数、巴克莱资本美国综合债券指数之间的相关系数分别 为 0.58、0.19，远低于 1，说明 REITs 能够有效分散投资风险。长期持有 REITs 不仅能享有稳定的分红收益，还能享受底层资产升值带来的收益。据 NAREIT 统计，1972-2019年，标普 500指数平均年回报为 12.1%，而 FTSE Nareit All Equity REITs 平均年回报为 13.3%，REITs 投资收益跑赢美股。
我国过去在 REITs领域已经积累了足够的经验，基础设施 REITs将助力产业发展再加速。
我国基础设施公募 REITs 于 2020年正式启动，聚焦新基建、交 通、市政公用、仓储物流、污染治理、信息网络、产业园区等七大重点行业， 而后进一步扩大至清洁低碳能源项目。在正式试点之前我国在 REITs 领域已积 累了丰富的经验，探索主要有两种途径：1）在境外市场尝试发行以境内资产为投资标的的 REITs 产品。2）在中国现有监管法律框架下推出类 REITs 产品。 基础设施 REITs 可主动管理有效盘活存量，将助力产业发展再加速。
公募 REITs获市场高度关注，收益率上环境治理>仓储物流>产业园区>高速公路。
截至目前，共有 11 只公募 REITs 上市，其底层资产已经营年限较长，资产经营较为成熟，资产类型覆盖了产业园区、仓储物流、高速公路、环境治理四大类。总体来看，第一批和第二批基础设施公募 REITs 的投资者结构都以战 略投资者投资为主，第一批公募 REITs 战略配售认购份额均占 55%以上，第 二批进一步增加到 70%。首发阶段 REITs 二级市场表现亮眼，普遍取得较高 收益，截至 2021 年 12 月 31 日，首批 9 只公募 REITs 相对发行价平均上涨 25.29%。从收益的结构分化来看，发行规模较小的 REITs 上市后的累计收益 率相对较高，不同的资产类型收益率表现出差异：环境治理>仓储物流>产业园区>高速公路。“双碳”政策背景下，市场看好环保类的投资产品未来的发展 前景，环境治理类产品表现最好。高速公路类基础设施资产创造收益的能力总体较弱，加之疫情影响，整体收益率在四类产品中最低。
投资建议：
公募 REITs作为同时兼具股性和债性的投资产品，可丰富投资人配 置选择，REITs扩容将带来更多投资机会，可对新上市的 REITs产品持续关注。 公募 REITs 资产端产生股息及资产增值收益，产品端可受二级市场估值变动产 生资本利得，将成为同时兼具股性和债性的重要投资品种，可丰富投资人配置 选择。目前已上市的REITs在二级市场的价格普遍较发行价格存在明显的涨幅， 应警惕其内部收益率的下滑。公募 REITs 更适合长期持有，应理性看待短期市 场表现，重点关注长期投资价值。同时，我国基础设施存量市场庞大，可供发 行 REITs 的优质资产众多，随着 REITs 逐渐成为基建投资的重要融资渠道，公募 REITs 产品有较大的扩容空间，可对新上市的 REITs 产品保持关注。
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