首页 > 文档云仓 > 行业研究 | 企业研究 > 房地产|建材家居 > 首创证券-招商蛇口公司分析报告:战略因势定策,竞争优势明显
研究报告内容摘要
龙头央企战略清晰,综合发展模式日渐成效。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】公司上市以来每年根据行业的变化形势,订立新一年的发展主题和目标。https://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)十四五期间,公司坚定贯彻落实三个转变,分别为开发为主向开发与经营并重转变、重资产为主向轻重结合转变、同质化竞争向差异化发展转变。公司在十四五期间大力拓展集中商业等自持物业,并提出双百计划。后续公司拥有的大量自持物业有望通过REITs平台融资,项目出表并贡献净利润,形成投融管退的商业闭环,自持项目从“输血”到“造血”实现内生式增长。目前公司综合发展模式已实现不同板块和组团的联动、不同业态的联动、以及开发与经营服务的联动。公司综合发展模式在十三五期间逐步成熟,获取项目利润率具有较为明显的优势,独特的拿地模式为公司规模增长和利润率稳定提供保障。
开发销售排名提升,区域深耕成效显著。2021下半年行业整体下行背景下,TOP20超半数房企出现销售负增长,公司凭借深耕高能级城市的竞争优势,销售逆势增长17.7%。全口径销售排名升至第7位,较2020年底提升3名,市占率提升至1.8%。2021年公司单城市销售规模提升至53.6亿元。具体城市来看,2021年深圳、上海、苏州、南京等7个城市销售规模居当地前三。
土储量增质优,拿地强度提升。公司拿地强度连续三年在稳步提升,2021年拿地金额强度65.4%,为主流房企中最高。从拿地集中度来看,公司拿地金额占百城土地成交总价的比例由2018Q4的最低值1%,逐步提升至2021Q2的4.8%。土拍市场集中度以及获取资源利润率的提升,为公司后续业绩释放提供潜能。城市布局方面,2021年公司在一线及新一线核心城市拿地金额占比78%,同比提升4个百分点。单城市来看,2021年公司在上海单城拿地权益金额为445亿元,同比增长71.7%,连续两年成为公司拿地金额最多的城市。除上海外,2021年在南京权益投资额超百亿,为132亿元,广州、杭州、武汉、重庆投资金额均超过50亿。土储结构来看,截至2021年末,公司70%土储集中在一二线城市,粤港澳大湾区资源占比22%,高质量土储保证公司后续销售的去化率及利润率水平,良好的土储布局为公司可持续发展提供保障。
融资集中度提升,利润率有望回升。截至2021年底,公司业绩保障倍数为0.93,处于高位区间。2021年公司存货/合同负债为2.81,公司的存货保障倍数在重点房企中处于高位,大量优质土储为公司未来销售增长提供动力。公司凭借央企的融资优势,公司在融资市场的占有率也提升至21年Q4的7%。根据公司拿地和结算周期测算,我们预估2022下半年公司毛利率将有所回升,考虑到2022年上半年公司重点布局的高能级城市爆发疫情,结算周期可能有所延后。在行业景气度尚未回升背景下,联合营公司投资收益及长期股权处置收益的利润占比处于区间下限。目前公司减值计提相对充分,未来占比有望下降。
投资建议:公司城市深耕战略下,单城规模逐步扩大,销售高质量增长,管理费用率有所下降。公司近三年拿地强度逆势提升,核心城市优质土储占比较高,为公司未来销售总量提升和稳定的去化率奠定基础。当前行业供给侧改革背景下,公司有望成为最终受益者。目前融资集中度提升已传导到拿地端,叠加土地市场潜在利润率的回升,未来公司的市场集中度以及利润率有望迎来双升。十四五期间,随着双百战略逐步落地,公司核心城市的自持类物业数量及占比稳健提升。我们认为行业格局改善带来龙头公司市场集中度和利润率的双升,以及永续类业务的占比提升,将改善公司的长期估值水平。我们预测公司2022-2024年EPS分别为1.31元/1.42元/1.52元/股,对应PE分别为10.2/9.4/8.8倍,维持“买入”评级。
风险提示:政策边际改善力度不及预期、销售去化不及预期等。
收藏(153)
点赞(270)
格式
大小
4.02MB
青云豆
1
地产杂谈系列之四十三:从美日楼市危机应对谈未来政策方向(39页).pdf
中国房地产市场展望和机遇:常态化防控后的复苏-戴德梁行-2022(43页).pdf
招商积余深度研究报告:百年积余,受益行业新时代(28页).pdf
月酝知风之地产行业分析报告:融资端政策底部已现,关注房地产税试点进展(21页).pdf
卫浴地板行业深度报告:品类迭代提振需求,细分赛道仍具成长性(37页).pdf
轻工制造行业:地产新模式如何影响家居企业(25页).pdf
房地产行业深度研究:行业洗牌、拐点确立,优质房企布局好时机(23页).pdf
【公司研报】滨江集团:杭州龙头品牌房企,业绩增长确定性强(21页).pdf
房地产企业全景图系列——土储篇(35页PPT)(35页).pdf
房地产行业深度报告:地方差异分析及发展趋势展望,预售资金监管制度研究(19页).pdf
如果您觉得此文档侵犯了您的合法权利,请填写以上内容并提交。请您务必阅读并参照网站底部的“用户协议”、“隐私协议”中关于侵权问题的处理方法,积极维护您的权益,我们将尽快处理以维护您的合法权益。
下载支付确认
首创证券-招商蛇口公司分析报告:战略因势定策,竞争优势明显.pdf
所需支付青云豆:1